L'inquilino può rivolgere la domanda risarcitoria direttamente al Condominio, e non al proprietario dell'immobile in affitto, se si accerta che le infiltrazioni provengono da parti comuni dell'edificio.
La sentenza, emessa dal Tribunale di Firenze, applica un principio di diritto più volte affermato dalla Cassazione: "qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore, ex art. 1585, comma, c.c., gode di un'autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno" (si veda Cass. civ. n. 17881/2001).
Il caso - La ditta conduttrice di un locale commerciale cita in giudizio il proprietario dell'immobile per ottenere il risarcimento dei danni causati dalla fuoriuscita d'acqua proveniente da un pozzetto di decantazione.
A fondamento della domanda, la ditta richiama gli artt. 1575 e 1576 c.c., i quali, rispettivamente, prevedono l'obbligo per il locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto, e di "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore".
Il proprietario chiama in causa il Condominio, in quanto sostiene che il pozzetto è di proprietà comune e, di conseguenza, la responsabilità per il cattivo funzionamento dello stesso grava esclusivamente sull'ente condominiale. Il Condominio, a sua volta, nega ogni responsabilità e, comunque, chiama in causa la propria assicurazione.
Il Tribunale toscano ricorda anzitutto che, ai sensi dei citati artt. 1575 e 1576 c.c., grava sul locatore una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova "dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo". Detto altrimenti: il proprietario del locale si presume responsabile fino a prova contraria.
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Nel caso di infiltrazioni d'acqua è dunque necessario verificare se è configurabile un inadempimento imputabile al locatore.
Occorre cioè stabilire se le infiltrazioni siano dovute ad una mancanza del proprietario (che avrebbe dovuto intervenire per riparare il pozzetto e non l'ha fatto) e valutare inoltre se lo stesso si sia comunque attivato, nei limiti del possibile, per evitare ulteriori danni all'inquilino.
Ciò premesso, nel caso di specie è stato accertato che il pozzetto di decantazione è di proprietà del Condominio. Si tratta cioè di una parte comune soggetta alla custodia dell'ente condominiale.
È stato inoltre accertato che il proprietario dell'immobile si è attivato per eliminare il problema, sollecitando più volte l'intervento del Condominio per le riparazioni necessarie e il ristoro del danno subito dalla conduttrice.
Da qui le conclusioni del Tribunale di Firenze. Le infiltrazioni d'acqua che hanno interessato il locale commerciale sono da addebitarsi esclusivamente al Condominio, che è venuto meno ai suoi obblighi di custodia e manutenzione delle parti comuni ex art. 2051 c.c. Nessuna responsabilità va addebitata invece al locatore, che ha adempiuto ai propri obblighi contrattuali di conservazione e manutenzione del bene locato.
Tra l'altro - precisa il Tribunale - "considerata la natura dei danni (cagionati da una parte comune dell'edificio, ovvero dal pozzetto di decantazione), la conduttrice avrebbe potuto agire direttamente nei confronti del Condominio per i danni nell'uso o nel godimento della res locata".
E ciò in virtù dell'art. 1585, comma 2, c.c. che, come si accennava all'inizio, attribuisce al conduttore il potere di esercitare l'azione di responsabilità direttamente nei confronti dell'autore del danno (nel caso di specie, appunto, il Condominio-custode del bene comune).
Infiltrazioni d'acqua a seguito di lavori condominiali, ne risponde il condominio.
Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?
