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Parcheggio in cortile? No se limita i diritti degli altri condomini
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Parcheggio in cortile? No se limita i diritti degli altri condomini

Il nuovo proprietario non può parcheggiare la propria auto nel cortile impedendo agli altri la possibilità di godere dello spazio comune.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

“Per la Cassazione, non esiste un difetto di interesse ad agire dei condomini perché una volta “cancellato” il regolamento, che stabiliva un divieto comunque sganciato da una situazione di fatto, era possibile sostenere che il cortile condominiale, anche a causa delle sue dimensioni, non consentiva un parcheggio che si sarebbe risolto nella violazione dell'articolo 1102 del Codice civile sull'uso della cosa comune”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 27 dicembre 2016 in merito al divieto di parcheggio in cortile.

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I fatti di causa. Con sentenza, il Tribunale di Verona dichiarava illegittimo, per violazione dell'art. 1102, cod. civ., l'utilizzo a parcheggio del cortile interno del fabbricato, preteso da Tizio. La pronuncia in esame veniva confermata in grado di appello.

Avverso tale ultima pronuncia, l'attore promuoveva ricorso per cassazione denunziando la violazione degli artt. 1131, 2729, comma 2, 2909, cod. civ. e deducendo che l'amministratore condominiale non aveva il potere di resistere in giudizio.

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Uso della cosa comune. In base al primo comma dell'art. 1102 c.c. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Detto ciò, in tema di uso della cosa comune, per verificare se l'utilizzo diretto e più intenso da parte di un condomino sia legittimo ex art. 1102 cod. civ. e non alteri il rapporto di equilibrio tra i partecipanti, occorre aver riguardo non tanto alla posizione di coloro che abbiano agito in giudizio a tutela del loro diritto, quanto all'uso potenziale spettante a tutti i condomini, proporzionalmente alla rispettiva quota del bene in comunione (Cass. n. 14245/2014).

Difatti, in tema di parcheggio, l'esclusione dell'attitudine del cortile all'uso di parcheggio per autovetture, in quanto per sua conformazione idoneo soltanto al passaggio delle persone e al transito dei veicoli diretti nelle rimesse aventi accesso dal medesimo, è perfettamente rispondente alla fondamentale regola di cui all'art. 1102, comma 1°, cod. civ., secondo la quale l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non può alterarne la destinazione, da intendersi in concreto, in considerazione delle caratteristiche obiettive e funzionali, e impedirne il concorrente uso degli altri comunisti, secondo il loro diritto.

Pertanto deve essere escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, se la presenza di veicoli in sosta, oltre a rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisce a un condomino di utilizzare il cortile per l'introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27940).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nel caso in esame, secondo il ricorrente, la “fonte” principale del diritto a posteggiare in cortile era stata individuata nel venir meno del regolamento condominiale che vietava tale uso, dopo la dichiarazione di nullità per un difetto deliberativo.

A parere del ricorrente, dunque, era possibile il godimento di tutti i diritti condominiali in assenza di specifici “paletti”.

Inoltre, a suo dire, il parcheggio era compatibile con le manovre di ingresso ai garage degli altri condomini.

Infine la difesa del ricorrente ricordava la disponibilità del condomino ad un uso “turnario” dell'area contesa.

Orbene, premesso ciò, a seguito dell'istruttoria, la CTU aveva ritenuto che l'uso a posteggio, anche di una sola autovettura, del piccolo cortile era tale da impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso <<secondo il loro diritto>> (art. 1102, cod. civ.); in specie, rendendo particolarmente disagevole l'ingresso di mezzi all'interno delle esistenti private autorimesse.

A tal proposito, conformemente ai principi giurisprudenziali, la Corte ha avuto modo di evidenziate che la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., “non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione” (Corte di Cassazione, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7466).

Difatti, secondo i giudici di legittimità, nella vicenda in esame, la pretesa di utilizzare l'angusto cortile per posteggiare la propria autovettura, non solo impedirebbe l'uso paritario da parte degli altri condomini, ma renderebbe oltremodo difficoltosa l'utilizzazione dei garage di loro esclusiva proprietà, cosi immutando la destinazione del cortile.

Peraltro, il criterio dell'uso promiscuo della cosa comune, desumibile dall'art. 1102 cod. civ., richiede che ciascun partecipante abbia il diritto di utilizzare la cosa comune come può (nel caso passandovi o stazionandovi a piedi o con l'ausilio di mezzi diversi e meno ingombranti di un'automobile) e non in qualunque modo voglia, atteso il duplice limite derivante dal rispetto della destinazione della cosa e della pari facoltà di godimento degli altri comunisti ( Cassazione n. 15203 del 11/07/2011).

Quanto alla carenza di legittimazione attiva del condominio, secondo la Corte, la declaratoria di nullità per difetto deliberativo del regolamento condominiale approvato dall'assemblea non impediva, il vaglio della domanda riconvenzionale con la quale i convenuti chiedevano di negare il permesso al posteggio.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento ha respinto la domanda di Tizio e per l'effetto ha confermato la pronuncia della corte territoriale con contestuale condanna del condomino ricorrente alla spese di lite.

Tutto sui parcheggi in condominio.

Scarica Corte di Cassazione del 27 dicembre 2016

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Carini Piero
Carini Piero giovedì 05 gennaio 2017 alle ore 17:29

Grazie per il Vs. lavoro che facilita i rapporti con i condomini e l'amministratore.

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