Come comportarsi se si è stipulato un contratto di affitto non registrandolo e si vuole optare per la cedolare secca?
È questo, in sostanza, il quesito al quale un nostro lettore ci ha chiamati a rispondere.
Preliminarmente, occorre precisare che in base a quanto stabilito dal nuovo articolo 13, comma 1, della legge 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), sostituito dalla legge 208/2015 (legge di Stabilità 2016), quando si stipula una nuova locazione abitativa con un contratto di quelli disciplinati dalla legge stessa, il locatore ha l'obbligo di registrarlo entro 30 giorni.
Una volta eseguita la registrazione, il locatore deve darne comunicazione al conduttore (l'inquilino) entro i successivi 60 giorni, fornendo prova del pagamento dell'imposta. Stessa comunicazione documentata va inviata all'amministratore di condominio affinché questi aggiorni il registro di anagrafe condominiale.
In alternativa alla registrazione ordinaria, il locatore, se è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività d'impresa, arte o professione, può optare, in sede di registrazione del contratto, per l'applicazione dell'imposta sostitutiva sui canoni di locazione, anche detta "cedolare secca".
Che cos'è la cedolare secca?
Si intende un regime facoltativo per il quale il proprietario dell'immobile va a pagare un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali derivanti dal reddito dell'immobile.
Detta imposta sostitutiva è calcolata applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo, così come stabilito dalle parti.
I contratti di locazione gestiti con cedolare secca sono esentati anche dal pagamento dell'imposta di registro e da quella di bollo dovute per registrazione, risoluzione o proroghe dei contratti stessi, mentre non esenta dall'imposta di registro per l'eventuale cessione.
A fronte di queste agevolazioni, scegliere la cedolare secca significa però rinunciare a chiedere, per l'intera durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, ivi compresa la variazione accertata dall'ISTAT.
Cedolare secca. Il conduttore può "autoridursi il canone"?
Chi può optare per la cedolare secca?
Tale regime facoltativo può essere scelto solo dalle persone fisiche in grado di esercitare il diritto di proprietà o il diritto reale di godimento (es: usufrutto) e che non lochino l'immobile per esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
A quali immobili è applicabile?
Per quanto sopra detto, la cedolare secca è applicabile a tutti gli immobili di categoria catastale che va da A1 ad A11, esclusa la A10 che si riferisce a studi o uffici privati. Dette unità immobiliare devono quindi essere locate a esclusivo uso abitativo.
Quando conviene la cedolare secca sugli affitti
Cosa succede se il contratto di locazione non è registrato?
Nel caso in cui non si effettui la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula, il contratto - anche se scritto - per la legge non esiste. Con la sentenza della Corte Costituzionale n.50/2014 è stata dichiarata incostituzionale la legge sulla cedolare secca che introduceva la possibilità, per gli inquilini senza regolare contratto di affitto, di ottenere una riduzione dell'80% del canone dovuto denunciando il proprietario di casa.
Grazie alla norma gli inquilini potevano registrare di propria iniziativa il contratto di locazione.
Questa legge non è più valida ed è stata sostituita dalle nuove normative della Legge di Stabilità 2016.
Tuttavia il regime con cedolare secca sugli affitti esiste ancora e permette comunque una riduzione nelle imposte da pagare per la registrazione di un contratto di locazione.
Anche la cedolare secca va registrata entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto.
Quali sanzioni per tardata o omessa registrazione del contratto di locazione?
Per tardato pagamento, ai fini dell'imposta di registro, la sanzione prevista va dal 120% al 240% dell'imposta dovuta e degli interessi. Inoltre, con l'approvazione di un emendamento della Legge di Stabilità 2016 è stato modificato l'articolo 13 della legge 431/98: la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere avanti l'autorità giudiziaria al fine di fare "accertare l'esistenza del contratto" e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall'articolo 2 della medesima legge.
Lo stesso vale per i contratti stipulati solo verbalmente, ai quali sono parificati quelli scritti, ma non registrati.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, in merito alla risposta del quesito in esame, occorre precisare che il contratto per legge deve essere registrato; tuttavia, se si effettua l'adempimento tardivamente (registrazione), l'opzione della cedolare secca può essere esercitata ugualmente avvalendosi del ravvedimento operoso: si può beneficiare della riduzione della sanzione (che varia in base al momento della regolarizzazione e al ritardo di pagamento) che va commisurata all'imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto anche se il pagamento dell'imposta di registro, scegliendo l'opzione, è sostituito, come spiega la circolare 26/E del 2011 dell'Agenzia delle Entrate, dal pagamento della cedolare secca.
