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Tetto condominiale trasformato in terrazzo: necessario valutare le dimensioni dell'opera
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Tetto condominiale trasformato in terrazzo: necessario valutare le dimensioni dell'opera

Condomino trasforma il tetto condominiale in terrazzo:per essere considerato uso illegittimo bisogna valutarne le dimensioni.

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa succede se un condomino trasforma il tetto condominiale in terrazzo asservendolo esclusivamente all'uso della propria unità immobiliare?

L'amministratore d'ufficio, i condomini singolarmente considerati, oppure l'assemblea dando mandato all'amministratore medesimo, possono agire (anche in giudizio) per ottenere la rimozione delle opere illecite. Parola di Cassazione.

=> Terrazzo privato o condominiale? I dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio

"Un ripetuto orientamento della Corte (Cass. 3199/83; 4466/97;1737/05), infatti, "tramanda che la trasformazione in terrazzo del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l'annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima"

Motivo: "tale attività, oltre a non essere riconducibile all'esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell'ultimo piano dello edificio condominiale, realizza, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comporta appropriazione di cosa comune, che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento (secondo la sua natura) spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dello edificio (v. anche 4579/81; 3369/91 e 8777/94)" (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

Sempre? Non proprio, e la stessa sentenza appena citata - ed una successiva dell'8 aprile 2013, la n. 8517 che vi aderisce - spiega il perché.

La giurisprudenza di legittimità, in uno degli svolgimenti più acuti in materia, ha stabilito che "la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. - che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici - non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

=> Costruzione di un terrazzo e rispetto delle distanze: nessuna deroga alla legge

Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808)" (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

In questo contesto, specifica la Corte, "qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Non lo si può chiedere in funzione di un'astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l'uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr Cass. 17208/08 che ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone).

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Se è intuitivo, alla stregua della definizione data da 8808/03, che non è conforme a diritto impedire al proprietario del sottotetto di installare una finestra da tetto perchè il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto, è inevitabile interrogarsi sulla nuova frontiera tra uso consentito della cosa comune e alterazione di essa, alla luce da un lato del principio solidaristico e dall'altro delle moderne possibilità edificatorie" (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

Insomma parte del tetto comune può essere trasformata in terrazzo se in concreto il tetto comune non può servire a nessuno così com'è e la trasformazione di quella sua parte non è comunque impeditiva della possibilità di utilizzazione della restante porzione. Una bella gatta da pelare per amministratori, condomini, avvocati e giudici.

=> E' lecito realizzare opere sul terrazzo di proprietà esclusiva, se esse non recano danno alle parti comuni?

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