Tizio è proprietario di un appartamento nel condominio Beta. All’ultimo piano dell’edificio, al fianco della porta che consente l’acceso al lastrico solare, è ubicato un locale che dalle planimetrie catastali risulta destinato a deposito. Per anni nessuno dei condomini lo usa.
Ad un certo punto Tizio, carente di spazi nella propria unità immobiliare, decide di appropriarsene.
Lo riempie di cose di sua proprietà e, per maggior sicurezza, appone alla porta di quel vano un lucchetto che gli consenta l’utilizzazione esclusiva. Nessuno dei condomini si lamenta del fatto.
Né tanto meno può supporsi che non se ne siano accorti poiché in molti salgono sul terrazzo per stendere i propri panni e, comunque, Tizio aveva dato comunicazione all’amministratore, che aveva poi notiziato l’assemblea, del fatto che aveva iniziato ad usare per sé quel locale.
Passati gli anni, esattamente ventuno, l’utilizzatore di quella parte comune ritiene che sia maturata l’usucapione e che quindi possa considerarla non più un bene condominiale ma unità immobiliare di proprietà esclusiva.
Non avendo, però, gli strumenti per sapere come far valere questo suo diritto, Tizio decide di rivolgersi ad un legale per comprendere se la sua intuizione è stata giusta.
Che cos’è l’usucapione?
Si può usucapire un bene condominiale?
Come far valere l’avvenuta usucapione?
Questi i quesiti cui l’ipotetico legale dovrà rispondere per spiegare a Tizio se ha ragione.
L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà o di altro diritto reale (es. servitù) che si basa sul possesso pacifico e incontrastato di un determinato bene per uno specifico periodo di tempo.
Nel caso dei beni immobili l’usucapione matura dopo vent’anni di possesso continuato e pacifico.
Per pacifico s’intende il possesso effettuato in modo non clandestino e senza contestazione da parte di nessuno dei possibili interessati.
Quanto all’usucapione di beni condominiali si potrebbe chiedere: com’è possibile usucapire un bene che già si possiede, sia pur pro quota, e che può essere sempre usato dal condomino.
E’ bene ricordare che la differenza corre sulla distinzione tra diritto d’uso, ai sensi dell’art. 1102 c.c., e possesso esclusivo che, anche materialmente, va oltre il semplice compossesso.
Sul punto, inoltre, la Cassazione ha avuto modo di evidenziare che “ tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem", e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando, per converso, necessario, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene” (Cass. 15 giugno 2001 n. 8152).
Nel caso di cui abbiamo parlato in principio, Tizio con l’apposizione del lucchetto dimostra di voler possedere in via esclusiva.
Quanto al riconoscimento dell’usucapione, se esso non avviene volontariamente tra le parti, sarà necessaria una causa che la sancisca. In questa ipotesi l’azione giudiziale dev’essere preceduta da un tentativo di conciliazione ai sensi del d.lgs n. 28/10.
