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Quando si può diventare proprietari in via esclusiva di un bene condominiale?

Il condomino che usa i beni comuni in modo più intenso non diventa per ciò solo proprietario per usucapione

 

Tizio è proprietario dell’unità immobiliare Beta ubicata nel condominio Alfa. Al piano interrato è situata una cantinola di proprietà condominiale. Non ci sono porte, essa è collocata al lato di un piccolo corridoio che congiunge i box con le scale che portano all’ingresso dell’edificio. Ogni condomino, facendo in modo di non dar fastidio agli altri, ha installato una piccola scaffalatura per poggiare piccole suppellettili. Ad un certo punto tutti i comproprietari, ad eccezione di Tizio, hanno smesso di utilizzare quello spazio. Stando così le cose, il proprietario dell’unità immobiliare Beta ha iniziato ad utilizzare quasi tutto lo spazio esistente in quella cantina. Dopo diversi anni, convinto di averne acquisito la proprietà, decide d’installarvi un lucchetto per sicurezza. Gli altri condomini se ne avvedono si lamentano del fatto e gli chiedono di rimuoverlo.
 
Chi ha ragione?
 
La soluzione al caso, inventato, ruota attorno al concetto di uso della cosa comune e di usucapione dei beni in condominio. La norma di riferimento è l’art. 1102 c.c. che recita:
 
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
 
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso
”.
 
Secondo la Cassazione che “ al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05)” (Cass. 21 settembre 2011 n. 19205).
 
Stando così le cose vale la pena domandarsi: oltre al caso di cessione, quando si può diventare proprietari in via esclusiva di un bene condominiale?
 
Insomma per il condominio trova applicazione l’istituto dell’usucapione? Quest’ultimo che di base presuppone il possesso pacifico e indisturbato per almeno 20 anni, nel condominio degli edifici necessita di un atto ulteriore ossia di un comportamento idoneo a mutare il titolo del possesso, quindi di comportarsi come se si fosse proprietari e non comproprietari. Insomma non solo Tizio non ha usucapito ma per tutto quel tempo, sia pur con il consenso tacito degli altri condomini, ha usato un bene comune in modo più intenso di quello che avrebbe potuto (perché ha limitato il pari diritto degli altri). Per usucapire avrebbe dovuto, fin dal primo momento, mettere un lucchetto alla porta: quello sarebbe stato sicuramente un atto idoneo a mutare il titolo del possesso.
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