In tema di condominio negli edifici, sovente si sente parlare di diritto di uso delle cose comuni, da parte del singolo condomino, così come chiarito dall'art. 1102 c.c., e di servitù (art. 1027 c.c.) a favore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e gravante sulle parti comuni.
Le differenza non sono di poco conto:
a) la servitù è un diritto reale su cosa altrui (pacificamente ammessa anche se la cosa altrui, le parti comuni sono anche parzialmente del titolare della servitù) cui accedono una serie di diritti ed obblighi che si trasmettono nel corso delle vicende traslative del bene (per essere automaticamente trasferite, le servitù devono possedere determinate caratteristiche, leggasi trascrizione);
b) l'uso dei beni comuni a proprio vantaggio è un aspetto del diritto di comproprietà su quelle cose e si estrinseca nella modalità pratica di utilizzazione dovendo rispettare ben precisi limiti (art. 1102 c.c.) che, invece, possono non esistere se ciò che si esercita è una servitù.
La giurisprudenza, proprio per la stretta connessione tra beni di proprietà esclusiva e beni comuni, sovente specifica che molte fattispecie non devono essere considerate alla stregua di servitù, ma di semplici modalità di utilizzazione delle cose comuni.
La domanda, come si suole dire, sorge spontanea: come operare questa distinzione?
Non semplice, la stessa Cassazione ha dato – si passi il termine – le linee guida per orientarsi.
Si legge in una sentenza – la n. 18661 – resa nel 2015 che “con specifico riferimento alla questione del rapporto tra uso della cosa comune e servitù costituita su cose comuni, […] si è avuto modo di puntualizzare che quando a beneficio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva si impone alle parti comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé o la misura dell'uso, non consentirebbero; quando, cioè, si assoggetta la parte comune a fornire in favore dei piani o delle porzioni di piano una utilità ulteriore e diversa, corrispondente al contenuto delle servitù: in altre parole, nell'ipotesi in cui sulla cosa comune viene consentito al condomino l'esercizio di un diritto che comporti un vantaggio ulteriore e diverso (l'utilitas del diritto romano) per il piano o per l'appartamento, che si ripercuote in una limitazione al diritto che gli altri hanno di usare e di godere a beneficio dei loro rispettivi piani o porzioni di piano, l'ampliamento della utilità corrispettivo alla imposizione del peso sulla cosa comune - costituendo questo un tipico peso imposto ad esclusivo vantaggio di un altro fondo - raffigura una vera e propria servitù, ai sensi dell'art. 1027 cod. civ.
=> Breve panoramica sulle servitù di passaggio
Diverso è invece il caso in cui, nell'ambito della relazione di accessorietà, in virtù del diritto di condominio ciascun condomino si avvale delle parti comuni, avuto riguardo alla specifica destinazione di esse.
La ragione che giustifica l'attribuzione del diritto di condominio sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni di un edificio - come è noto - è il loro collegamento strumentale, configurato dalla necessità materiale per l'esistenza o per l'uso, ovvero dalla destinazione funzionale all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano in proprietà solitaria” (Cass. 22 settembre 2015 n. 18661).
Pur stando così le cose, ragionano i giudici della Suprema Corte, è innegabile che determinati comportamenti sia pur rientranti nel novero dell'uso delle cose comuni nei fatti impongano pesi di per sé soli capaci di rappresentare elementi tipici di una servitù.
In queste ipotesi, dice la Corte, “fino a che i partecipanti utilizzano le parti comuni accessorie secondo la usuale destinazione specifica a vantaggio delle unità immobiliari, vale a dire nell'ambito delle facoltà d'uso e di godimento inerenti al contenuto del diritto di condominio, non può certamente parlarsi di imposizione di servitù sulle cose comuni, posto che l'utilizzazione ed il relativo potere si giustificano, appunto, con il diritto di condominio” (Cass. 22 settembre 2015 n. 18661).
Inutile aggiungere che la valutazione va eseguita caso per caso, senza con ciò poter dire aprioristicamente che un uso è sempre considerabile tale e mai una servitù, posto che la specifica conformazione dell'immobile potrebbe portare a conclusioni differenti in casi differenti.
Il passaggio su un fondo rappresenti una servitù o un mero diritto personale?
