Con una recente sentenza, la n. 19045 del 3 settembre 2010, la Suprema Corte di Cassazione torna ad occuparsi dell’individuazione delle parti comuni d’un edificio in condominio.
Prima d’addentrarsi nella specifica analisi della pronuncia è utile richiamare alcuni concetti generali.
Il codice civile, all’art. 1117, individua i beni che, salvo diversa disposizione del titolo (ossia degli atti d’acquisto o dell’allegato regolamento condominiale contrattuale), devono considerarsi di proprietà comune.
Il Supremo Collegio ha detto in più occasioni che l’elencazione contenuta nella norma ha carattere puramente esemplificativo dovendosi considerare comuni tutte quelle cose che sono legate alle parti di proprietà esclusiva da una relazione d’accessorietà che le rende indispensabili per il pieno godimento di queste ultime.
Sebbene sia solito parlarsi di presunzione di comproprietà, le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 7449/93) hanno specificato chiaramente che le cose indicate dall’art. 1117 c.c. sono di proprietà comune, e non si presumono tali.
L’individuazione della proprietà è questione fondamentale.
Comprendere di chi sia una parte d’edificio, è evidente, è questione di vitale importanza in quanto permette di individuare chi debba intervenire per la sua manutenzione e chi debba rispondere dei danni eventualmente provocati dalla stessa.
Quanto agli impianti, il n. 3 dell’art. 1117 c.c. specifica chiaramente che gli stessi debbano considerarsi di proprietà comune “ fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”. Visivamente si è soliti dire, salvo il caso di specifiche eccezioni, che la parte dell’impianto posta in verticale è comune, quella orizzontale in proprietà esclusiva.
Nel caso sotteso alla sentenza n. 19045/10 la controversia ruotava intorno alla braga dell’impianto di scarico, ossia a quel pezzo dello stesso che mette in comunicazione la parte comune con quella in proprietà solitaria. La valutazione della condominialità di quella parte d’impianto era fondamentale ai fini dell’attribuzione della responsabilità dei danni da essa provenienti.
La sentenza impugnata, oggetto del ricorso per Cassazione, aveva statuito per la sua proprietà esclusiva con conseguente attribuzione di responsabilità per danno da cose in custodia al singolo condomino.
La Suprema Corte ha avallato quell’impostazione.
Nella sentenza di legittimità s’è detto che ” in un condominio la presunzione di comproprietà, prevista dall'art. 1117 c.c., n. 3, anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva (sentenze 1/1/2001 n. 583; 8.10.1998,n. 9940, in tema di impianto di riscaldamento).Lla spesa per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti (sentenza 18/12/1995 n. 12894)” (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).
In quest’ottica concludono sul punto i giudici di legittimità “ avuto riguardo ai principi esposti la sentenza impugnata non è incorsa in alcuna violazione di legge e si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto con le censure in esame posto che - come ammesso dalla stessa ricorrente - il punto di rottura della tubazione di scarico è stato individuato nel tratto obliquo (la c.d. braga n.d.A.) che convoglia le acque del lavandino di proprietà della(…) alla colonna condominiale” (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).
In sostanza il condomino deve essere considerato proprietario e responsabile del tratto dell’impianto che serve da collegamento con quello di proprietà comune.
