Quali sono le prerogative dell'amministratore in relazione a bacheca digitale e fornitura di applicazioni d'uso delle parti comuni da usufruirsi mediante smartphone?
Quali le conseguenze nel caso d'eccesso di potere?
Queste, nella sostanza, le domande che ci giungono da un nostro lettore che ci scrive: «Salve cari amici di Condominioweb. Per fortuna ci siete voi!
Vorrei sapere se è lecito il comportamento del nostro amministratore. Senza la nostra autorizzazione ha installato nel condominio un dispositivo per aprire il portone mediante app e una bacheca digitale. Per quanto riguarda il dispositivo apri porta, chi vuole utilizzarlo, deve pagare. Nella bacheca digitale, invece, si vedono diversi inserti pubblicitari. E ovviamente a noi non finisce neanche un euro!»
Bacheca condominiale digitale
Sulla bacheca condominiale digitale abbiamo scritto un apposito articolo ed a quello rimandiamo per una valutazione completa in merito alla installazione del dispositivo:
Uso della bacheca digitale in condominio
Per quanto qui d'interesse è utile - per comodità - rammentare che, secondo il nostro punto di vista, la scelta in merito alla installazione di una bacheca digitale debba essere posta in capo all'assemblea, la quale, salvo esosità della spesa, potrà deliberarla con le seguenti maggioranze:
- in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e di almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;
- in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e di almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
L'amministratore, dunque, non ha alcun potere di spesa in merito alla installazione della bacheca digitale?
No, l'amministratore non può disporre dei soldi dei condòmini per ordinare l'installazione di un dispositivo che non è obbligatorio anche perché la installazione richiede un minimo d'interventi sugli impianti.
E se l'installazione è gratuita? L'amministratore ha il potere di decidere l'installazione sulle parti comuni del condominio? Si badi: per gratuita s'intende l'assoluta gratuità tanto nella installazione (ogni opera a costo zero), quanto nella eventuale manutenzione, nonché della rimozione e della tempistica di recesso dal contratto, perché è bene ricordarlo, per la installazione è previsto un contratto (quanto meno di comodato). Insomma un regalo senza alcun reale onere diretto o indiretto per il condominio.
Se non vengono violate disposizioni regolamentari circa l'uso delle cose comuni, ovvero disposizioni normative e tecniche in relazione alla sicurezza degli impianti, se vengono rispettate le norme sulla riservatezza e non c'è un aumento di costi significativo in termini di consumi elettici, allora ad avviso dello scrivente non vi sono ragioni per considerare vietata quella iniziativa.
E per quanto concerne la pubblicità presente nelle bacheche digitali?
Rispetto ad esse il discordo diviene più complesso. Partiamo dalla ipotesi più semplice: se l'amministratore riceve un utile da queste comunicazioni pubblicitarie, allora al di là della gratuità dell'informazione, egli avrà sicuramente operato in conflitto d'interesse e potrebbe essere anche revocato per gravi irregolarità.
Una valutazione da farsi caso per caso, in relazione agli elementi concreti effettivamente desumibili dalla singola fattispecie.
Al di là di questi aspetti, ve ne sono poi connessi alla disciplina complessiva della pubblicità.
Ad esempio: ai sensi dell'art. 26 lettera c) del codice del consumo, è considerata pratica commerciale aggressiva «effettuare ripetute e non richieste sollecitazioni commerciali per telefono, via fax, per posta elettronica o mediante altro mezzo di comunicazione a distanza, fuorché nelle circostanze e nella misura in cui siano giustificate dalla legge nazionale ai fini dell'esecuzione di un'obbligazione contrattuale, fatti salvi l'articolo 58 e l'articolo 130 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196».
Vi sono, poi, aspetti legati alla legge sulla protezione dei dati personali, nonché quelli connessi alle regole disciplinanti le comunicazioni commerciali nella così detta società dell'informazione.
Un coacervo di norme tra le quali non è facile districarsi, ma che sicuramente devono essere rispettate.
Fare pubblicità è attività soggetta a regole specifiche, il fatto che avvenga in luogo privato (solitamente l'androne del condominio) non esime chi la propone dal rispetto delle norme.
Rispetto alle comunicazioni commerciali, sicuramente è il fornitore della bacheca a dover dare tutti gli opportuni chiarimenti, anche allo stesso amministratore e questi, poi, all'assemblea.
Insomma è bene che i condòmini siano informati su ogni aspetto del contratto, che siano messi nella possibilità di valutarlo prima dell'installazione, che ottengano dall'amministratore l'impegno scritto che dall'installazione per lui non c'è alcun guadagno, ovvero se c'è in che misura c'è e infine che lo stesso amministratore non si lasci suggestionare da semplicistiche semplificazioni e tenga sempre bene presente l'interesse primario che porta svolgendo la sua attività, quella del cliente.
Applicazioni smartphone per l'apertura del portone a distanza
Vale quanto detto in relazione alla installazione della bacheca. Se l'amministratore fa installare questo dispositivo, senza alcun costo reale per il condominio, se alcun aggravio di spesa nemmeno indiretto, senza alcuna menomazione rispetto al normale utilizzo e così facendo chiaramente assumendosi ogni responsabilità verso il condominio - ed indirettamente verso i terzi - per i danni che dal dispositivo dovessero derivare, nulla quaestio.
- Fornitori di energia elettrica: il cambio di gestore dev'essere sempre deliberato dall'assemblea
- Quando l'amministratore incassa le mazzette dal fornitore.
- I magistrati possono indagare e processare l'amministratore infedele di loro iniziativa.
