La situazione nella nostra Nazione. In Italia, l'attività di amministratore di Condomini non è assistita da albo, a differenza di quanto avviene per altre professioni intellettuali come avvocati o commercialisti. In tale contesto sono venute a svilupparsi organizzazioni che sotto certi aspetti hanno assunto il ruolo svolto in altri settori da Ordini e Collegi: le associazioni di categoria.
I pilastri normativi di tali organizzazioni operanti in ambito condominiale sono:
- La Costituzione. Art 18 Cost. (la libertà di associarsi);
- Il Codice Civile. Sezioni dedicate al Condominio o espressamente richiamate da esse;
- La Legge 04/2013. Le professioni non assistite da Albo.
Operando sulla base di tali normative, le associazioni sono sicuramente - almeno potenzialmente - in grado di svolgere funzioni analoghe a quelle di Ordini e Collegi come ad esempio:
- fornire assistenza e tutela agli iscritti;
- occuparsi della predisposizione di un proprio codice deontologico al quale il singolo professionista, con l'iscrizione, si intende automaticamente aderente.
- verificare i requisiti di legge dei propri associati, per poter esercitare la professione;
- prestare garanzia, per i consumatori finali, sugli standard minimi che debbono assicurati dagli iscritti, attraverso una propria attestazione o per il tramite di una certificazione di ente terzo, che l'associazione stessa ha la facoltà di promuovere;
- rappresentare l'interlocutore preferenziale con il legislatore, per ciò che concerne la categoria.
Per quest'ultima funzione, tuttavia, dato l'elevato numero di associazioni condominiali in Italia (ad oggi circa 50), è necessario che le stesse operino congiuntamente.
Mettere d'accordo tante realtà, magari con punti di vista differenti, è cosa ardua, ma è l'unico modo per fornire al legislatore un riferimento certo, in modo da evitare l'introduzione nel sistema, di norme di dubbia utilità o che si prestano a differenti interpretazioni generando insicurezza e possibili contenziosi.
Registro degli amministratori di condominio. C'è chi dice no!
Si osserva, tra l'altro, che le poche volte che le associazioni si sono raccolte attorno ad un tavolo, risultati sono stati raggiunti. Ad esempio a marzo 2012, a Roma, alcune associazioni, illustrarono, alla presenza del senatore Franco Mugnai (uno dei "padri" della cosiddetta "riforma del Condominio"), le criticità del progetto di legge (che poi sarebbe divenuto la legge 220/2012), molte delle quali, eliminate dal testo definitivo.Successivamente, tutte le realtà associative condominiali italiane, coordinate da una celebre rivista nazionale, hanno indirizzato un'immediata revisione di alcuni articoli del codice civile riveniente dalla "riforma del Condominio".
Tali modifiche sono ad oggi ben note e sono state formalizzate nel Decreto Legge n.145/2013, poi convertito nella Legge 09 del 21 febbraio 2014.
Infine sempre le medesime organizzazioni, ancora coordinate dal medesimo quotidiano economico-finanziario italiano, hanno avuto un ruolo di primo piano nella predisposizione del DM 140/2014 recante le disposizioni in materia di formazione ed aggiornamento per amministratori di Condominio in attuazione dell'art. 71 bis, lettera g, disp. att. c.c..
Proprio sulla formazione si registra una tendenza molto interessante delle associazioni: lo sviluppo di percorsi di eccellenza attraverso collaborazioni con numerose università.
Probabilmente, però, tutto questo è ancora poco nella considerazione che l'amministratore si sente trascurato dal legislatore e, tra le altre cose, convinto di lavorare in maniera sottopagata in un mercato che sembra tendere sempre più al ribasso del valore economico della prestazione professionale.
Molti amministratori non riconoscono l'utilità ad iscriversi ad alcuna delle associazioni esistenti percepite come organizzazioni incapaci di tutelarlo e stante l'assenza di obblighi in tal senso (sarebbero anticostituzionali) tendono sempre più a non farlo.
Sicuramente incide su questa convinzione, anche la previsione normativa che i requisiti ex art. 71 bis disp. att. c.c. non siano richiesti nel caso del condòmino che voglia autogestire il proprio Condominio, o anche l'innalzamento ad otto della soglia massima al di la' della quale occorre che il Condominio si doti obbligatoriamente di un amministratore, togliendo di fatto dal mercato una fetta di potenziali clienti.
Ecco, dunque, che il confronto con le professioni in cui esiste un Ordine o Collegio che li rappresenti, porta gli amministratori a vedere l'istituzione di un unico Albo come la panacea dei suoi mali. E' davvero così?
Il concetto di associazioni di imprese
Le associazioni in Europa. Uno sguardo all'Europa può aiutarci a comprendere il ruolo delle associazioni nei sistemi di altri Paesi per prospettare eventuali emendamenti nel nostro ordinamento.
Innanzitutto si osserva che la politica italiana di non prevedere un albo nel settore delle gestioni immobiliari, appare in linea con l'orientamento generale della UE.
Anche nella maggioranza dei Paesi europei, per ciò che concerne l'area immobiliare, non si ravvisano ordini, ma prettamente associazioni.
Fa eccezione la Spagna ove vi è il Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), una corporazione configurata come società pubblica che raggruppa ulteriori collegi locali ed oltre 15.000 membri coordinandoli tra loro.
Essa rappresenta l'attività professionale della gestione patrimoniale a livello nazionale e internazionale.
Nei confronti dei propri membri, il CGCAFE procede ad informare adeguatamente e tempestivamente circa le disposizioni di legge che hanno riflessi sull'attività dell'amministratore immobiliare, predispone e assicura il rispetto del regolamento interno e del codice deontologico, vigila sulla concorrenza leale, elabora i piani di studio per la formazione degli amministratori. Inoltre collabora con le pubbliche istituzioni nel presentare rapporti.
In Francia troviamo associazioni come l'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS), la Fédération nationale de l'Immobilier (FNAIM) e il Syndicat national des Professionnels immobiliers (SNPI), strutturati sulla falsariga dei nostri sindacati.
Anche se l'attività di amministratore è regolamentata (occorre una sorta di patentino per poter esercitare) le associazioni non autorizzano l'esercizio dell'attività, limitandosi invece a rappresentare alle istituzioni i problemi della categoria. Inoltre svolgono attività di formazione, informazione e promozione del codice etico.
In Svizzera, c'è la Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT - Schweiz), che rappresenta gli interessi del settore immobiliare ed è composta dai fornitori professionali di servizi immobiliari, in particolare nelle aree di gestione, vendita, consulenza, sviluppo e stima.
Tra i suoi compiti vi rientrano la tutela politica ed economica, servizi per i membri, istruzione e formazione.
Con riferimento a a quest'ultima, si osserva che la SVIT gestisce la Swiss Real Estate School dove tra docenti qualificati, vari seminari e corsi - dalla formazione iniziale agli studi universitari - garantiscono una formazione di eccellenza.
L'associazione, infine, annovera al suo interno un tribunale arbitrale per una veloce risoluzione dei conflitti.
In Germania ci sono l'Immobilienverband Deutschland (IVD), che rappresenta un po' tutto il settore immobiliare (agenti, amministratori, finanziarie immobiliari, costruttori, ecc…) e la Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) che invece raggruppa solo i gestori dei patrimoni immobiliari.
Quest'ultima richiede adeguate condizioni quadro politiche, il riconoscimento di un profilo lavorativo vincolante, una formazione uniforme e criteri di ulteriore formazione, nonché la professionalizzazione del settore.
Su tali tematiche il DDIV rappresenta la categoria nei confronti della politica, degli affari, del pubblico e dei media.
Inoltre si occupa di statistiche reperendo dati, elaborandoli e rendendoli noti e promuove un codice etico tra i suoi membri.
Infine impegna i propri aderenti a stipulare un'assicurazione di responsabilità civile in caso di danni, una regolare partecipazione all'istruzione superiore nonché qualità, cura e trasparenza nella pratica quotidiana.
In Austria, opera la Fachverband der Immobilien und Vermögenstreuhänder (FIV), con partecipazione da parte della Camera economica federale austriaca. Essa rappresenta gli interessi del settore immobiliare commerciale (agenti immobiliari, direttori di proprietà, amministratori e promotori immobiliari) e delle agenzie di recupero crediti. L'iscrizione è obbligatoria e include tutte le società austriache in funzione.
In Belgio spicca la Fédération des immobiliers de Belgique asbl - FIB vzw che concerne le professioni immobiliari. Essa offre una piattaforma per la consultazione a livello federale e spesso rappresenta il settore immobiliare belga a livello nazionale, europeo e internazionale.
In Danimarca hanno l'Ejendomsforeningen Danmark (EDA), una federazione i cui componenti rappresentano l'85% dei soggetti che operano in ambito immobiliare siano essi gestori, che proprietari, imprese edili, avvocati, architetti, etc.
Essa promuove una condivisione interna di informazioni, attraverso l'istituzione di un forum per discutere di problematiche che possono trovarsi davanti gli associati.
Tra i servizi, si evidenzia la messa a disposizione di un numero verde dove i membri possono ottenere una consulenza legale su questioni riguardanti le proprietà commerciali e residenziali.
Non vengono, ovviamente, trascurati i rapporti con le istituzioni per questioni normative, la formazione dei componenti e la rappresentanza con le pubbliche istituzioni.
In Olanda troviamo varie associazioni tra le quali spicca, per numero di adesioni (il 60% del totale) la Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM).
Nata addirittura nel 1898, annovera tra i suoi componenti broker, periti ed esperti immobiliari.
Essa fornisce supporto mirato ai membri affiliati ed offre una forte rappresentazione degli interessi nei confronti del governo e della politica.
In Portogallo, opera il Circulo Imobiliàrio (CI), della quale fanno parte architetti, promotori, costruttori, ingegneri, economisti, project manager, cooperative manager, imprenditori OCT, urbanisti, avvocati, inserzionisti, ecc., in modo tale che ogni attività nel campo immobiliare sia rappresentata.
Essa incentiva lo scambio di informazioni tra operatori immobiliari attraverso l'istituzione di forum, inoltre elabora statistiche e si occupa della formazione professionale.
In Bulgaria spicca la National Real Estate Association Bulgaria - NREA che annovera aziende e individui coinvolti nello svolgimento di servizi professionali nel settore immobiliare.
Essa si occupa di formazione per gestori ed agenti immobiliari, ma anche di garantire la qualità e la regolamentazione nel business professionale, l'etica e la fiducia, sia riguardo i membri dell'organizzazione che i consumatori.
In Repubblica Ceca abbiamo l' Asociace realitnich káncela?i ?eské republiky (ARK CR) che comprende soprattutto gestori ed agenti immobiliari. Si occupa di formazione e di rappresentare la categoria con le pubbliche istituzione, ma fornisce anche servizi concreti per i propri associati.
In Repubblica Slovacca esiste la Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) creata per realizzare una piattaforma per lo sviluppo professionale con condivisione di informazioni, ricerca, integrazione e networking per i suoi membri e partner nell'ambito del mercato immobiliare.
Si tratta di una comunità di professionisti del settore immobiliare che rappresenta il mercato immobiliare della Slovacchia a livello internazionale.
I propri membri forniscono servizi associati all'acquisto, alla vendita e all'affitto di proprietà immobiliari, sviluppo, costruzione e attività di investimento, gestione immobiliare, servizi legali e vendite all'asta.
A livello europeo, infine, non si può non menzionare il Conseil Européen des Professions Immobilières (CEPI), una super associazione fondata nel 1990 a Bruxelles, costituita da alcune tra le maggiori rappresentanze nazionali. Essa si propone di uniformare gli standard professionali della categoria, nonché fungere da referente per la legislazione europea.
Conclusioni. Fattore comune della stragrande maggioranza delle associazioni nazionali menzionate è il connubio tra il settore delle gestioni immobiliari con quelle degli agenti. In molti casi, addirittura, annoverano tutti i soggetti del mondo immobiliare ivi compresi i costruttori.
In Italia, invece, le professioni di amministrazioni condominiali e di agenti immobiliari sono ben distinte tra loro e non possono essere svolte contemporaneamente come attività principali.
Si rileva, invece, una tendenza di alcune associazioni di recente costituzione, ad annoverare tra i propri iscritti non solo agli amministratori, ma anche le imprese di manutenzione ed i professionisti con esperienza nel campo immobiliare.
In generale possiamo osservare l'importanza esercitata dalle associazioni nell'ambito di formazione, predisposizione e cura dell'osservanza del codice etico e rapporti con le pubbliche istituzioni.
Ma in che modo hanno contribuito le stesse, per migliorare l'operatività degli amministratori o innalzare il livello della categoria? Hanno imposto che l'amministrazione potesse essere affidata solo ai loro associati facendo in modo, in particolare, di impedire la gestione da parte dei privati cittadini non in possesso dei requisiti?
Da una lettura generale delle legislazioni in vigore nei Paesi europei, emerge che l'autogestione è praticamente sempre riconosciuta. Dunque, anche nell'ipotesi di prevedere requisiti particolarmente stringenti e pesanti per svolgere la professione, al condòmino è in sostanza sempre concessa la possibilità di amministrare il proprio Condominio pur in assenza di quegli elementi che ne attribuirebbero l'idoneità o l'abilitazione.
Invece le normative di settore negli altri Paesi europei, evidenziano un'attenzione ben maggiore, data alla figura dell'amministratore rispetto a quanto accade in Italia. In molti casi (Spagna, Francia, Austria) è richiesta la laurea o un corso universitario specifico per la professione di durata almeno triennale.
In casi come la Francia è anche richiesta una polizza professionale obbligatoria e una garanzia fideiussoria.
In Italia sappiamo che per poter iniziare ad esercitare come amministratore è sufficiente un corso base di 72 ore che, ipotizzando 5 ore giornaliere di docenza, equivarrebbero a meno di 15 giorni; se poi confrontiamo tale quantità con i 3 anni di altri Paesi, ci rendiamo conto della diversa rilevanza che si vuole attribuire alla professione.
Se, dunque, tra gli obiettivi della CEAB - la confederazione europea delle associazioni condominiali - troviamo il riconoscimento delle qualifiche professionali, nonchè l'eliminazione degli ostacoli alla libera circolazione di persone e servizi tra i Paesi membri (in tal senso, un segno tangibile è rappresentato dall'approvazione di un'apposita direttiva europea, per la quale la CEAB ha avuto un peso determinante), non possiamo, nell'ottica di una unificazione degli standard formativi, non prevedere un piano unico e concertato con gli altri Stati membri, che fornisca un'adeguata preparazione al soggetto che si affaccia alla professione di amministratore.
In Italia le associazioni, che rappresentano pur sempre il 95% degli amministratori, potrebbero, ad esempio, promuovere l'adozione di piani di studio già approntati da alcune università costituiti da un percorso almeno triennale di studio.
Ad ulteriore garanzia del consumatore finale (il condòmino) si potrebbe prevedere l'obbligo di dotarsi di una polizza professionale con massimali proporzionali al volume d'affari prodotto.
Dunque si auspica che le associazioni prendano coscienza del loro ruolo e comincino ad operare congiuntamente, magari già a partire dall'Equo compenso di cui tanto si discute in questi giorni.
