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Non costituisce innovazione la trasformazione di una parte del giardino condominiale in parcheggio
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Non costituisce innovazione la trasformazione di una parte del giardino condominiale in parcheggio

Eliminare una piccola parte del giardino condominiale per ricavare qualche parcheggio

Avv. Alessandro Gallucci 

Il codice civile, in materia di condominio negli edifici, parla delle così dette innovazioni.

In particolare nell’art. 1120 è detto che:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il quinto comma dell’art. 1136 c.c., a proposito di quorum deliberativi, chiarisce che: “ le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio”.

Che cosa debba intendersi per innovazione, tuttavia, il codice civile non lo dice. Così è necessario volgere lo sguardo all’opera interpretatrice della giurisprudenza.

Secondo la Cassazione “ per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

In questo contesto di fatto e di diritto, come si suol dire, andiamo ad esaminare una fattispecie che è stata affrontata dalla Cassazione con una sentenza del 4 luglio 2012, la n. 11177.

Il caso è molto semplice: in un condominio i comproprietari si rendono conto che lo spazio a parcheggio è insufficiente così deliberano di eliminare una piccola parte del giardino condominiale per ricavarne qualche parcheggio.

Uno dei comproprietari non ci sta ed impugna quella decisione assembleare: a suo dire quella decisione doveva essere considerata alla stregua di un’innovazione e così non era stato. Tanto in primo grado quanto in appello la domanda del condomino veniva respinta. Da qui il ricorso in Cassazione: anch’esso infondato.

Secondo gli ermellini, infatti, aveva avuto ragione la Corte del gravame a considerare l’intervento come non innovativo.

Tale assunto era stato argomentato in modo inoppugnabile e riguardava comunque un accertamento di fatto non censurabile in Cassazione perché adeguatamente motivato.

In particolare, specificano gi ermellini, il giudice di secondo grado s’è rifatto a quell’orientamento di legittimità “ secondo cui, ai fini della qualificazione dell'opera come innovazione, deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce, che lo ha condotto ad escludere, nel caso di specie, attesa la pochezza dell'intervento, i presupposti stessi dell'innovazione" (Cass. 4 luglio 2012 n. 11177).

Come dire: la sentenza d’appello non era censurabile e la deliberazione deve considerasi legittima.

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