Le tolleranze edilizie sono quelle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia.
Nell'ambito delle tolleranze edilizie vi sono le tolleranze costruttive e le tolleranze esecutive.
Le tolleranze costruttive (art. 34 bis del D.P.R. 380/2001) corrispondono al mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari: queste lievi differenze non costituiscono violazione edilizia a patto che siano contenute entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Le tolleranze esecutive sono le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Il Decreto Salva Casa è intervenuto in materia.
In riferimento alle tolleranze costruttive il nuovo comma 1-bis dell'34 bis Dpr 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa, prevede che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 lo scostamento dai parametri (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc.) non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i limiti del:
- 2% per una superficie utile superiore a 500 mq;
- 3% per una superficie utile tra i 300 e 500 mq;
- 4% per una superficie utile tra i 100 e 300 mq;
- 5% per una superficie inferiore a 100 mq.
Per la determinazione della superficie utile si dovrà far riferimento alla sola superficie prevista dal titolo edilizio che ha abilitativo l'intervento, escludendo gli eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Si prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e di cui all'art. 34-bis T.U. (Tolleranze costruttive) siano soggetti al regime di cui all'art. 2, comma 1, del DPR 13/02/2017, n. 31, con conseguente esclusione dall'obbligo di autorizzazione paesaggistica, anche per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive previste dal detto nuovo comma 1-bis dell'articolo 34-bis.
Per quanto riguarda le tolleranze esecutive, il Decreto Salva Casa introduce il nuovo comma 2 bis all'art. 34 bis Dpr 380/2001 il quale disciplina alcune casistiche rientranti nelle tolleranze esecutive (c.d. geometriche o di cantiere).
In particolare, sono considerate tolleranze:
- il minore dimensionamento dell'edificio
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
In ogni caso per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico deve attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni della sezione I del Capo IV della Parte II del Testo Unico Edilizia, ovvero della Normativa tecnica per l'edilizia per le costruzioni in zone sismiche.
Zone sismiche e diritto di sopralzo
Si precisa che per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024, la tolleranza rimane al 2%.
Il Decreto ha inserito il nuovo comma 3-ter all'art. 34 bis Dpr 380/2001 in base al quale l'applicazione della disciplina delle tolleranze non può comportare limitazioni dei diritti dei terzi (si pensi, ad esempio, ad un aumento dell'altezza che pregiudica il diritto di veduta del vicino).
Tali limitazioni dovranno essere verificate dal tecnico abilitato il quale dovrà eventualmente indicare le attività necessarie per eliminarle o presentare, se necessari, i relativi titoli edilizi.
