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Il proprietario può chiudere il pozzetto fognatura del condominio che si trova nel suo garage?
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Il proprietario può chiudere il pozzetto fognatura del condominio che si trova nel suo garage?

Attenzione alle concessioni a favore del condominio, dietro un semplice assenso potrebbe nascondersi una servitù e per il proprietario del garage non sarebbe così facile chiudere il pozzetto d'ispezione della fognatura

Avv. Alessandro Gallucci  

Un nostro lettore ci domanda:

"Abbiamo le fognature che passano sotto il garage di un nostro condomino e circa 10/11 anni fa con delibera del condominio e del padrone del garage era stato messo un pozzetto di ispezione nel suo garage perché c'era ritorno di liquame e ora lo vuole chiudere dicendo che il garage è suo e non possiamo opporci. Chi ha ragione?"

Un quesito del genere, per avere una risposta approfondita necessiterebbe di una lettura della deliberazione perché il contenuto della decisione assembleare è determinante rispetto al caso di specie.

Ciò nonostante, sia pur a livello generale, è utile prendere spunto da questa domanda per sviluppare un argomento di concreto interesse: il condominio può vantare delle servitù su parti di proprietà esclusiva?

La risposta è "ni". Vediamo perché; per farlo partiamo dalla nozione di servitù. Ai sensi dell'art. 1027 c.c.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

L'utilitas, come si dice con un termine latino, come ricorda l'art. 1028 c.c. " può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo".

(L'esistenza della servitù prediale dev'essere sempre provata dal proprietario del fondo dominante)

È fondamentale, ai fini un corretto inquadramento di questo concetto, tener presente che l'utilità dev'essere strettamente legata al fondo indipendentemente dalla persona che ne è proprietaria.

Come ha affermato in più occasioni la Suprema Corte di Cassazione, infatti, " nella determinazione del concetto di utilità [?] non si deve far capo ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma bisogna avere riguardo unicamente al fondamento obbiettivo e reale dell'ultima stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo: essa deve costituire, cioè, un vantaggio diretto del fondo dominante, come mezzo per la migliore utilizzazione di questo" (ex multis, Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).

Altro elemento fondamentale è rappresentato dalla diversa titolarità del fondo dominante (che si avvantaggia della servitù) rispetto a quello servente (che ne è gravato). Ciò si traduce nel brocardo latino nemini res sua servit.

Nel condominio parti comuni e parti di proprietà esclusiva devono essere considerate come appartenenti a soggetti diversi, anche se i proprietari delle seconde partecipano alla proprietà dei beni comuni.

In tal senso la Cassazione ha affermato che "il principio nemini res sua servit è applicabile soltanto nel caso in cui un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non pure quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, perché in tale seconda ipotesi l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune.

E a questa conclusione si deve pervenire anche nell'ambito condominiale, essendo configurabile in uno stesso edificio la proprietà comune come entità distinta da quella individuale sotto il profilo sia materiale, essendo identificabili le cose condominiali, sia della titolarità del diritto, dato che, mentre colui che ha la proprietà esclusiva di singole cose è un soggetto individuale, titolare delle cose dl proprietà comune è un soggetto plurimo e diverso" (Cass. 17 luglio 1998, n. 6994).

La legge ci dice che le servitù, tra le altre cose, possono essere costituite volontariamente, ossia per contratto o per testamento.

L'atto unilaterale di concessione della servitù non è considerabile atto costitutivo del diritto se non accettato e quindi consacrato in un contratto.

Nelle delle servitù a favore del condominio, quindi, è necessario un contratto tra tutti i condomini; non è sufficiente la firma dell'amministratore in quanto non rientra nei suoi poteri quello di costituire diritti reali a favore dei condomini, anche si tratta di contratti a titolo gratuito.

E qui torniamo al caso iniziale. Tutto dipende dal contenuto della delibera. Se essa può essere considerata alla stregua di un contratto, allora potrà dirsi esistente una servitù a favore del condomino, diversamente il proprietario dell'unità immobiliare, salvo intervenuta usucapione, potrebbe chiedere a giusta ragione la chiusura del tombino.

. Tutto dipende dal contenuto della delibera. Se essa può essere considerata alla stregua di un contratto, allora potrà dirsi esistente una servitù a favore del condomino, diversamente il proprietario dell'unità immobiliare, salvo intervenuta usucapione, potrebbe chiedere a giusta ragione la chiusura del tombino.

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