Servitù in giardini privati per tubi di sfiato dal garage condominiale all'esterno

[RMPR]

Quesito: per ottenere la SCIA del garage condominiale nel progetto che dovrebbe essere presentato ai VV.FF. prevede l'installazione di un tubo di sfiato tra il garage, l'intercapedine e l'uscita all'esterno per un' altezza di due metri e diametro 50 cm nei giardini privati di alcuni condomini.

 

L'amministratore, inviando il progetto ai proprietari dei giardini ha chiesto l'autorizzazione per installarli.

 

Ciò è sufficiente per tutelare il condominio dalla una futura richiesta di equo indennizzo da parte dei proprietari dei giardini? questa autorizzazione sarebbe perenne e varrebbe anche per un eventuale nuovo proprietario acquirente degli appartamenti suddetti?

[Tullio01]

I condomini proprietari dei giardini potrebbero concedere la servitù ma non obbligaoriamente, gratuitamente o a pagamento (cc art 1058 cc), attendete la risposta da questi proprietari

[Plutone]

Per tutelarsi appieno il Condominio abbisogna della costituzione di un diritto reale di servitù, non di semplice autorizzazione a realizzare l'opera. Solo con una servitù a favore del Condominio e/o dei garages (dipende dalctipo di opera) da TRASCRIVERE presso la Conservatoria competente, si potrà avere tutela piena verso i terzi futuri aventi causa. Necessitate di un atto pubblico (notaio) e/o di una scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione.

[Tullio01]

Per tutelarsi appieno il Condominio abbisogna della costituzione di un diritto reale di servitù, non di semplice autorizzazione a realizzare l'opera. Solo con una servitù a favore del Condominio e/o dei garages (dipende dalctipo di opera) da TRASCRIVERE presso la Conservatoria competente, si potrà avere tutela piena verso i terzi futuri aventi causa. Necessitate di un atto pubblico (notaio) e/o di una scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione.

Parlando di art. 1038 cc, il condominio è tutelato perchè si dovrà stabilire un contratto o a pagamento o gratuito.

[Plutone]

Parlando di art. 1038 cc,

Lei cita il 1038 Cc che disciplina l'indennità per le servitù coattive; perdoni ma il rimando legale è errato.

il condominio è tutelato perchè si dovrà stabilire un contratto o a pagamento o gratuito.

Infatti, se lei stesso scrive contratto o a pagamento o gratuito., vi presuppone una libertà negoziale e non una coazione normativa; in tal caso il rimando corretto è l'art. 1058 Cc e ss. in tema di servitù volontarie riguardo alle quali indennità alcuna ci sarà (l'indennità è solo nelle servitù coattive e la decide un Giudice non le parti con un contratto).

 

Se invece fosse convinto che si tratti di una servitù coattiva (non facile da dimostrare) allora vi sarà indennità stabilita dal Giudice ma non ci sarà bisogno di alcun contratto perchè sarà la sentenza a costituire titolo della servitù prediale imposta.

 

Ove le parti puntassero ad una servitù volontaria, sempre comunque dovranno addivenire ad ulteriore e ben più importante negozio giuridico rispetto al contratto su citato non trascritto.

Per il Condominio meglio non perdersi in pericolose scappatoie:

- condizioni di servitù con atto pubblico e/o scrittura privata autenticata;

- idem per quanto riguarda il quantum da corrispondere al fondo servente (giardini privati)

Questi i soli atti che, se trascritti in Conservatoria, potranno essere opponibili ai terzi anche aventi causa; il che fa al caso dello scrivente che così aveva concluso:

questa autorizzazione sarebbe perenne e varrebbe anche per un eventuale nuovo proprietario acquirente degli appartamenti suddetti?

No, non varrebbe nulla, perchè impone un onere ad un bene immobile e tal peso, per essere vincolante verso i terzi,deve essere trascritto (ed una semplice autorizzazione, nessuno mai la trascriverà)

Saluti.

[Tullio01]

Lei cita il 1038 Cc che disciplina l'indennità per le servitù coattive; perdoni ma il rimando legale è errato.

Scusa hai ragione avevo sbagliato di digitare è l'art 1058 come avevo già citato nel post #2 (il rimando legale in quel caso è esatto)

I condomini proprietari dei giardini potrebbero concedere la servitù ma non obbligaoriamente, gratuitamente o a pagamento (cc art 1058 cc), attendete la risposta da questi proprietari

- Le servitù prediali possono essere costituite per contratto o per testamento

Ratio Legis

Tale disposizione prevede il caso in cui il titolare di un fondo non possa chiedere la costituzione di una servitù su un terreno di altrui, né possa imporre ciò coattivamente (come nell'ipotesi di servitù coattive, v. art. 1032 del c.c.

http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vi/capo-iii/art1058.html

[Plutone]

Se ritiene trattarsi di servitù volontaria, servirà sempre un atto trascrivibile: il contratto da lei indicato dovrà aver determinate caratteristiche; la semplice scrittura privata (autorizzazione) non varrà per essere opposta ai terzi.

[Tullio01]

Se ritiene trattarsi di servitù volontaria, servirà sempre un atto trascrivibile: il contratto da lei indicato dovrà aver determinate caratteristiche; la semplice scrittura privata (autorizzazione) non varrà per essere opposta ai terzi.

Io non ho detto che non si debba trascrivere e non ho detto neppure scrittura privata, ho specificato che a norma dell' art. 1058 cc (ora l'ho digitato giusto) è necessario un contratto proprio perchè previsto dall'art 1058 cc.

[RMPR]

Vi ringrazio vivamente delle informazioni, mi saranno utilissime.

 

Un' ultima domanda: può l'amministratrice presentare il progetto ai VV.FF. con la sola autorizzazione dei proprietari dei giardini ignorando l'iter indicato da Plutone? (Per tutelarsi appieno il Condominio abbisogna della costituzione di un diritto reale di servitù, non di semplice autorizzazione a realizzare l'opera. Solo con una servitù a favore del Condominio e/o dei garages (dipende dalctipo di opera) da TRASCRIVERE presso la Conservatoria competente, si potrà avere tutela piena verso i terzi futuri aventi causa. Necessitate di un atto pubblico (notaio) e/o di una scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione.

 

Aggiungo che l'assemblea aveva dato il mandato di procedere rapidamente con la richiesta ai proprietari dei giardini ignorando tutti i problemi relativi alla servitù che io, però, avevo fatto presente all'amministratrice in lettere successive all'assemblea alle quali non ha risposto.

 

Buona serata

[Plutone]

Io non ho detto che non si debba trascrivere e non ho detto neppure scrittura privata, ho specificato che a norma dell' art. 1058 cc (ora l'ho digitato giusto) è necessario un contratto proprio perchè previsto dall'art 1058 cc.

Allora non comprendo il senso del suo intervento; lei così rispose al sottoscritto che sottolineava la necessità della trascrizione:

Parlando di art. 1038 cc, il condominio è tutelato perchè si dovrà stabilire un contratto o a pagamento o gratuito.

La tutela non è fornita dal contratto in sè; ma da altro: la Trascrizione.

Capisce ora perchè le ho risposto risottolineando il tutto?

Se voleva intendere altro, non problem; importate che non ci si fermi al contratto, perchè non basterebbe.

Saluti.

[Plutone]

Vi ringrazio vivamente delle informazioni, mi saranno utilissime.

 

Un' ultima domanda: può l'amministratrice presentare il progetto ai VV.FF. con la sola autorizzazione dei proprietari dei giardini ignorando l'iter indicato da Plutone? (Per tutelarsi appieno il Condominio abbisogna della costituzione di un diritto reale di servitù, non di semplice autorizzazione a realizzare l'opera. Solo con una servitù a favore del Condominio e/o dei garages (dipende dalctipo di opera) da TRASCRIVERE presso la Conservatoria competente, si potrà avere tutela piena verso i terzi futuri aventi causa. Necessitate di un atto pubblico (notaio) e/o di una scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione.

 

Aggiungo che l'assemblea aveva dato il mandato di procedere rapidamente con la richiesta ai proprietari dei giardini ignorando tutti i problemi relativi alla servitù che io, però, avevo fatto presente all'amministratrice in lettere successive all'assemblea alle quali non ha risposto.

 

Buona serata

Se tale fu il mandato, l'amministratore ciò dovrebbe eseguire; in una prima fase bene, perchè chi concede l'autorizzazione è anche il proprietario reale; ma nel lungo...?

Poniamo che gli attuali proprietari non abbiano colto appieno la valenza del tutto: sia mai che ora vi firmino l'autorizzazione, voi eseguiate le opere, ma poi non siano disposti a far costituire la servitù: le opere in futuro potrebbero sarebbero a rischio; meglio quindi procedere subito con la servitù e poi si fanno le opere.

[Tullio01]

Allora non comprendo il senso del suo intervento; lei così rispose al sottoscritto che sottolineava la necessità della trascrizione:

 

La tutela non è fornita dal contratto in sè; ma da altro: la Trascrizione.

Capisce ora perchè le ho risposto risottolineando il tutto?

Se voleva intendere altro, non problem; importate che non ci si fermi al contratto, perchè non basterebbe.

Saluti.

Se un contratto non è trascritto è una scrittura privata, e la scrittura privata non è opponibile ai terzi, sei d'accordo?

Credo che così ti ho chiarito il mio pensiero.

[Tullio01]

Un' ultima domanda: può l'amministratrice presentare il progetto ai VV.FF. con la sola autorizzazione dei proprietari dei giardini ignorando l'iter indicato da Plutone?

Si che può e potrebbe ricevere l'approvazione da parte dei Vigili del Fuoco con la sola autorizzazione scritta e firmata da parte dei proprietari dei giardini.

Ovviamente loro non potrebbero obiettare avendo firmato una scrittura privata infatti l’art. 2702 c.c. dispone, che la scrittura privata acquista l’efficacia di prova legale (fino a querela di falso) se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione oppure se la scrittura è legalmente considerata come riconosciuta.

Ma potrebbero obiettare questa servitù eventuali futuri proprietari prima della scadenza per l'acquisizione per usucapione.

[RMPR]

Grazie ancora.

 

Buona giornata

[Plutone]

Se un contratto non è trascritto è una scrittura privata, e la scrittura privata non è opponibile ai terzi, sei d'accordo?

Credo che così ti ho chiarito il mio pensiero.

Scittura privata significa solo che non sussiste un atto pubblico.

 

Un contratto può essere per scrittura privata o atto pubblico, salvo la legge non preveda espressamente solo il secondo.

 

Un contratto non trascritto è semplicemente tale e non deve per forza essere anche una scrittura privata.

 

Anche la scrittura privata, priva di trascrizione, può essere opposta ai terzi, quello che non può mai opporsi ai terzi è un atto di disposizione di diritti reali su beni immobili, perché per tali atti l'opponibilità è obbligatoriamente connessa (per legge) alla Trascrizione.

 

Es.

-Contratto di locazione per scrittura privata non Trascritto produce effetti anche verso il nuovo proprietario/locatore dell'immobile.

-Una servitù per scrittura privata, non trascritta, mai sarà opponibile al terzo (salvo decorso ventennale e costituzione del diritto ab origine per usucapio e non a titolo derivativo): la scrittura privata andrà autenticata (rimanendo sempre atto privato e non pubblico e solo un notaio la potrà autenticare - no perditempo ufficiale anagrafe) e poi presentata in Conservatoria per essere trascritta.

[Tullio01]

Grazie ancora.

 

Buona giornata

Prego 🙂

[Plutone]

Prego 🙂

[Tullio01]

Perché mai sarebbe O.T.?

L'es. della locazione in rispetto a quello della servitù, è stato fatto proprio per dimostrare l'assunto che anche se non trascritto, a volte, un contratto può essere opponibile a terzi e ciò in quanto non è la forma e/o la pubblicità ad imporlo ma la sua natura così come definita dalla legge.

 

Qui sopra si parla di REGISTRAZIONE, ma è ben altro dalla TRASCRIZIONE

E' O.T. perchè non si sta parlando di affitto, ma di servitù e come dice l'art. 1058 cc deve esserci un contratto

 

Qui puoi leggere la differenza tra trascrizione e registrazione;

 

Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano immobili, esiste tra la semplice "registrazione" del contratto, e la sua "trascrizione" nei Pubblici Registri Immobiliari.

La registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più.

Data che si badi non è quella indicata nel contratto, bensì quella in cui il contratto viene presentato all'ufficio per la registrazione, e riportata sul reltativo timbro.

Un po' come se il contratto venisse spedito in plico raccomandato.

Nessuna certezza invece viene data sull'identità dei sottoscrittori, sulla effettiva disponibilità dei diritti che vengono dedotti in contratto, e nessuna altra garanzia viene data.

Il contratto poi continua ad essere non opponibile ai terzi in buona fede che ignorino l'esistenza del contratto.

Un creditore ad esempio potrà ben pignorare il bene del venditore, promesso in vendita con un contratto anche se registrato, e un eventuale acquirente potrà ben acquistare lo stesso bene, anche se già promesso in vendita o già venduto, con un contratto semplicemente registrato, ma non ancora trascritto.

Diversa e' invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di "pubblicità dichiarativa". Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene "opponibile ai terzi" anche se questi ne ignorano l'esistenza.

Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro

http://notaipiniestucchi.it/it/Registrazione%20e%20Trascrizione

[Plutone]

Perdoni, ma che Lei presupponga che lo scrivente non conosca la differenza tra trascrizione e registrazione... suvvia! da cosa lo avrebbe dedotto mai? di registrazione mai era stato scritto prima se non da lei (qui sì che siamo OT).

Invece se Lei scrive che siam O.T. perché le ho indicato un raffronto tra servitu e locazione, al fine di farle comprendere come anche un atto non trascritto possa essere opponibile a terzi (al contrario di quanto da Lei sostenuto), significa che non ha ancora colto il significato di opinabilità ai terzi nel contratto (che è una cosa) e opponibilità nei contratti che dispongono diritti reali su beni immobili.

Il tema è:

quando un negozio giuridico, contratto o meno, sia opponibile con riferimento alla costituzione di servitù; lei ha sostenuto, errando, che è opponibile per il semplice fatto del contratto.

Poi ha erroneamente sostenuto che le scritture private se non trascritte non sono opponibili. Da qui l'esempio della locazione, per dimostrarle come una scrittura privata non trascritta è invece ben opponibile anche ai terzi.

Ci rinuncio. Importante abbia capito chi ha posto il quesito: tutela del Condominio verso terzi SOLO CON SERVITÙ

[Tullio01]

Ritengo che RMPR abbia già ricevuto risposta al suo problema visto che ha ringraziato, per cui io chiudo qui.

[Tullio01]

Stai dicendo cose che conosco benissimo, tanto è vero che in tutti questi anni che sono in questo Forum le avrò scritte decine di volte.

Ritengo che RMPR abbia già ricevuto risposta al suo problema visto che ha ringraziato, per cui io chiudo qui.

[RMPR]

Ritornando al mio quesito del 15-12-2016 e cioè "per ottenere la SCIA del garage condominiale nel progetto che dovrebbe essere presentato ai VV.FF. è prevista l'installazione di un tubo di sfiato tra il garage, l'intercapedine e l'uscita all'esterno per un' altezza di due metri e diametro 50 cm nei giardini privati di alcuni condomini.

 

L'amministratore, inviando il progetto ai proprietari dei giardini ha chiesto l'autorizzazione scritta per installarli."

 

L'amministratore, questa mattina ha sostenuto che non è necessaria la procedura relativa alla costituzione di un diritto reale di servitù, in quanto trattasi di SERVITU' PASSIVA come quella del passaggio per tubo del gas per cui è sufficiente una semplice autorizzazione scritta.

 

E' vero?

 

Cordiali saluti

[Tullio01]

L'amministratore, questa mattina ha sostenuto che non è necessaria la procedura relativa alla costituzione di un diritto reale di servitù, in quanto trattasi di SERVITU' PASSIVA come quella del passaggio per tubo del gas per cui è sufficiente una semplice autorizzazione scritta.

 

E' vero?

 

Cordiali saluti

SI è esatto, per il passaggio di qualsiasi condotto di acqua/aria/gas/elettrodotto ecc ecc nelle parti private, è sufficiente una semplice autorizzazione scritta (--> scrittura privata art. 2702 c.c.), da parte del proprietario del fondo servente, meglio ancora se trascritta e registrata ai P.R.I. per renderla opponibile ai futuri acquirenti, così che diverrà di fatto una servitù.