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Lo svolgimento dell'assemblea di condominio. Il ruolo del regolamento e della prassi. Le conseguenze dell'omessa indicazione del luogo e i limiti nella scelta.
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Lo svolgimento dell'assemblea di condominio. Il ruolo del regolamento e della prassi. Le conseguenze dell'omessa indicazione del luogo e i limiti nella scelta.

Assemblea: che cosa accade se non esiste una prassi assodata, una norma del regolamento o una sala riunioni

Avv. Alessandro Gallucci  

L’assemblea di condominio deve tenersi, obbligatoriamente, una volta l’anno (il riferimento è a quella così detta ordinaria) per l’approvazione dei conti di gestione (ossia il rendiconto preventivo e consuntivo) e per la conferma, la revoca e la conseguente nomina di un nuovo amministratore di condominio.

Durante il corso dell’anno la riunione dei condomini (che prenderà il nome di assemblea straordinaria) potrà essere indetta dall’amministratore ogni qual volta ne ravveda la necessità oppure quando gliene “ è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio”.

In tale ultima circostanza, “ decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione” (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.).

È opinione dominante che l'avviso di convocazione è inefficace se non contiene il giorno, l'ora ed il luogo della riunione” (Cass.. 22 dicembre 1999 n. 14461).

Se il condominio è dotato di una sala riunioni ovvero se il regolamento o una stessa delibera fissano in modo chiaro e preciso il luogo di svolgimento non vi sono problemi: l’amministratore nell’avviso di convocazione dovrà indicare questo luogo.

In siffatte ipotesi, specifica la Cassazione nella stessa pronuncia succiata, il regolamento condominiale e/o la prassi, consolidata e nota a tutti i condomini, rendono inutile l'indicazione del luogo nel succitato avviso di convocazione (Cass.. 22 dicembre 1999 n. 14461).

Che cosa accade, invece, se non esiste una prassi assodata, una norma del regolamento o una sala riunioni. Dove si dovrà tenere l’adunanza? Esistono delle limitazioni logistiche che rendono invalida la deliberazione?

A queste domande ha dato risposta, sulla scorta di una consolidata giurisprudenza di legittimità, la Corte d’appello di Firenze.

Secondo i magistrati fiorentini “ il fatto che la legge non regoli esplicitamente il luogo dell'assemblea non può significare che la scelta di esso sia insindacabilmente rimessa a chi ha il potere di convocarla, dovendosi rinvenire nell'ordinamento e nel principio di ragionevolezza un criterio, obiettivo e, per quanto possibile, sicuro, che (in assenza di una apposita norma regolamentare o di uno specifico accordo tra tutti gli interessati) debba, comunque, presiedere alla scelta stessa; questo criterio generale non può che fare riferimento, a parere della Corte, al luogo ove è sito il bene comune (cfr. art. 23 cpc): correttamente, dunque, la SC ha, più volte, affermato che, "quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbono essere tenute le riunioni assembleari, l'amministratore ha - sì - il potere di scegliere la sede che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna - ma che - tuttavia, tale potere discrezionale incontra un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento delle discussione" (Cassazione civile, sez.

II, 22 dicembre 1999, n. 14461; nello stesso senso: Tribunale di Imperia, 20 marzo 2000, in Riv. giur. edilizia, I, 1081; contra: Tribunale di Milano, 25 gennaio 1993, in Arch. locazioni, 1994)” (Corte d’appello Firenze 6 settembre 2005 n. 1249).

La sentenza non fa riferimento al comune in cui è ubicato l’edificio, quanto piuttosto, richiamando l’art. 23 del codice di procedura civile, al luogo ove ha sede l’ufficio giudiziario competente.

In sostanza, nei casi delle assemblee condominiali non è errato affermare che è legittima la convocazione se la stessa avviene in un comune ricadente nel medesimo circondario cui è riconducibile la città ove si trova il condominio.

Tenendo conto che solitamente un circondario coincide con una provincia sarà lecita la convocazione dell’assemblea in un’altra città della stessa provincia in cui è ubicato l’immobile.

Ciò non vuol dire che l’assemblea, per forza di cose, si debba svolgere sempre in questi luoghi.

E’ ben possibile, infatti, o se v’è l’accordo di tutti i condomini o proprio per quel principio di ragionevolezza cui fa riferimento la sentenza citata che in determinate circostanze (da valutarsi caso per caso) la riunione possa svolgersi anche lontano dalla città in cui sorge l’edificio.

Cerca: regolamento prassi convocazione

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Biagio
Biagio lunedì 27 giugno 2016 alle ore 12:57

Buon giorno, è corretto che si possa svolgere anche in un cortile dove ci sono auto parcheggiate e condomini estranei.Inoltre non vi sono sedie per sedersi e potrebbe accadere che qualcuno alza il tono della voce andando a scontrarsi con i condomini che sono nelle proprie abitazioni tranquilli, così come potrebbe accadere lo svolgimento in cantina , larghezza 50cm e lungo un paio di metri. Tutti in piedi. E la sicurezza dov'è ?

Angela
Angela venerdì 02 febbraio 2018 alle ore 01:41

Se l’assemblea si svolge presso lo studio dell’amministratrice, è lecito che la stessa amministratrice fumi durante tutto lo svolgimento dell’assemblea? Senza neanche chiedere un eventuale permesso ai partecipanti?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 02 febbraio 2018 alle ore 08:56

@Angela: no, non è corretto.

Posso Allegare Un Piero Prosca
Posso Allegare Un Piero Prosca sabato 16 giugno 2018 alle ore 15:08

posso chiedere di allegare un documento al verbale di assemblea o al libro verbali?

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