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Il verbale di assemblea illeggibile
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Il verbale di assemblea illeggibile

Come comportarsi se il verbale risulta illeggibile?

Avv. Alessandro Gallucci  

Lo scorso mese s'è tenuta l'assemblea straordinaria del condominio in cui abito per decidere sulla realizzazione di lavori straordinari di notevole entità, alla quale non ho potuto partecipare.

Pochi giorni fa l'amministratore mi ha inviato il verbale: con mia grande sorpresa ho scoperto che questo più che un documento senza un foglio scarabocchiato. Non si capisce nulla! Mio figlio di tre anni avrebbe scritto meglio!

Insomma, va bene tutto, ma non riesco a leggere nemmeno la ditta che è stata scelta. Lasciamo perdere i millesimi e le date per l'inizio dei lavori e la firma del contratto.

Ho chiesto spiegazioni all'amministratore il quale mi ha detto che ho sbagliato a non essere presente e che comunque sono io a non capirlo perché per gli altri non ci sono problemi. Io credo si tratti solamente di scuse, il verbale di assemblea è davvero illeggibile. Che cosa posso fare?

Partiamo dal significato del termini illeggibile e vediamo le conseguenze di questo difetto sulla regolarità della deliberazione.

Un documento è illeggibile, secondo il vocabolario della lingua italiana, non solamente quando non è proprio possibile leggerlo, ma anche quando si legge con molto stento o è indecifrabile in tutto o in parte (cfr. Vocabolario Treccani voce Illeggibile).

Sinonimo di illeggibile è inintelligibile: insomma il documento è illeggibile se non si comprende in toto il contenuto perché in tutto o in parte inintelligibile.

Siccome non vi sono dubbi che il verbale sia un documento, non può dubitarsi del fatto che questo documento, se redatto a mano (ma non solo) possa essere considerato illeggibile. Questa caratteristica del documento ha sicuramente dei riflessi sulla validità della deliberazione.

È bene ricordare, infatti, che il verbale deve poter consentire la verifica di una serie di requisiti (presenza quorum costitutivi e deliberativi, assenza di situazione di conflitto d'interesse, ecc.) volti a valutare la legittimità della decisione assunta dall'assise condominiale. ( (Il verbale assembleare della prima convocazione non è necessario se l'assemblea non si costituisce o "va deserta"))

Un verbale illeggibile, quindi, è sicuramente un verbale invalido, ma di che invalidità di tratta?

In altre parole il verbale illeggibile dev'essere considerato nullo o annullabile?

Al riguardo è utile ricordare quanto affermato dalle Sezioni Unite - nel 2005 - in relazione alle cause d'invalidità della deliberazione assembleare (il principio di diritto allora espresso deve considerarsi pienamente valido ed efficace anche dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, che l'ha sostanzialmente fatto sostanzialmente proprio in alcuni punti).

Nella sentenza n. 4806/05, gli ermellini ebbero modo di specificare che "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto", mentre devono essere considerate "annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto" (sulle deliberazioni nulle e annullabili, vedi anche artt. 1117-ter c.c. e 66 disp. att. c.c.).

Ad avviso di scrive una deliberazione riportata in un verbale che risulta illeggibile deve essere considerata alla stregua di una deliberazione nulla, in quanto priva d'uno degli elementi essenziali (un verbale incomprensibile è da considerarsi alla stregua d'un verbale che non c'è).

Insomma, previo tentativo di conciliazione (cfr. artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs. n. 28/2010), quella deliberazione può essere impugnata perché nulla. Dato che la classificazione giurisprudenziale generica ed sua volta soggetta ad interpretazione, si consiglia prudentemente l'impugnazione nei termini previsti dell'art. 1137 c.c. (trenta giorni dalla deliberazione per i condomini presenti, contrari ed astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti).

=> Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini

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