Tra le parti comuni di un edificio in condominio l'art. 1117 c.c. indica i muri maestri.
Essi sono quelle parti dello stabile che hanno la funzione di sostenere l'intera edificazione. Con il passare del tempo a questa tecnica costruttiva s'è andata sostituendo quella della costruzione con i pilastri portanti in cemento armato e con i così detti panelli di riempimento tra un pilastro e l'altro.
Ci si è dunque domandati se anche i muri perimetrali così composti possano essere considerati beni comuni.
E' noto che l'articolo 1117 c.c. «contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione» (così, tra le tante, Cass. 2 agosto 2010 n. 17993).
Quello che conta ai fini della valutazione della condominialità d'un bene non inserito nell'elencazione codicistica né tanto meno indicato dagli atti d'acquisto è la valutazione della sua funzione rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Muri perimetrali, facciate e condominialità
In sostanza ci si deve domandare: quella parte dell'edificio assolve la sua funzione di accessorietà rispetto al complesso delle porzioni di piano di proprietà esclusiva. I muri perimetrali evidentemente si.
Fino all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, in assenza di una espressa menzione nel corpus normativo, è stata la giurisprudenza a considerare i muri perimetrali tra quelle parti dell'edificio che devono essere considerate comuni.
Per citare una tra le varie pronunce giurisprudenziali sul tema, prendiamo ad esempio una sentenza della Corte di Cassazione che in uno dei suoi pronunciamenti sull'argomento (tutti portati alla stessa conclusione) ha affermato che «i muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile». (Cass. 1986 n. 3867).
Si diceva che la legge n. 220 del 2012 ha posto rimedio a questa formale lacuna: non aspettiamoci però di scorgere tra i beni elencati i muri perimetrali. L'art. 1117 c.c. rinnovato dalla legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici menziona infatti le facciate.
Questa indicazioni risolve ogni dubbio: le facciate sono i muri di chiusura dell'edificio, il loro involucro verticale, ergo esse altro non sono che i muri perimetrali dell'edificio.
Si badi: a prestare attenzione non sempre v'è coincidenza tra muri perimetrali e facciate. I muri perimetrali alle volte possono anche non essere quelli dell'edificio vero e proprio quanto quelli del condominio (es. quelli che si frappongono tra pubblica via e cortile). Nessun dubbio, per le ragioni fin qui esposte, sulla loro condominialità.
Muri perimetrali, condominialità e diritto d'uso individuale
Se i muri perimetrali (quelli di facciata, ma anche quelli di confine) sono manufatti in proprietà comune, allora essi sono soggetti alla disciplina d'uso prevista dal regolamento oltre che dell'art. 1102 c.c.
Di tale conclusione troviamo riscontro anche nella giurisprudenza. Sono tante le sentenze che si sono soffermate sull'uso lecito o illecito dei muri perimetrali ai sensi dell'art. 1102 c.c., ovvero dei più stringenti limiti dettati da un regolamento condominiale di origine contrattuale.
Un arresto della Corte di Appello di Firenze del lontano 1990, ad avviso dello scrivente, fotografa in maniera impeccabile lo stato dell'arte sulla questione in argomento. Si legge nella massima della sentenza citata che «negli edifici i cui piani appartengono a proprietari diversi, i muri perimetrali, salvo che il contrario risulti dal titolo, sono comuni "pro indiviso" per tutta la loro estensione; ne consegue che, ai sensi dell'art. 1102 c.c. ciascun proprietario dei diversi piani può servirsi, nel suo interesse, del muro comune anche nella parte rispondente al piano di altro proprietario, purché tale utilizzo, conformemente alla disposizione citata, non sia contrario agli interessi della comunione e non impedisca l'esercizio degli altri partecipanti» (App. Firenze 21 novembre 1990, in Arch. locazioni 1991, 103).
Tutti i muri, quindi, salvo casi eccezionali, sono parti comuni a tutti i condomini che abitano un edificio indipendentemente dal fatto che vi sia corrispondenza fisica tra di essi e le unità immobiliari.
Muri perimetrali, condominialità, manutenzione e riparto delle spese
Se i muri perimetrali sono condominiali, allora tutti i condòmini devono partecipare alle decisioni inerenti alla loro conservazione e tutti alle spese per l'esecuzione degli interventi medesimi.
In assenza di patti contenuti in un regolamento contrattuale o in un accordo sottoscritto comunque da tutti i condòmini, le spese per le opere di manutenzione dei muri perimetrali dell'edificio devono essere suddivise tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.
Si badi: le facciate, cioè i muri perimetrali, sono di tutti anche se qualcuno dei condòmini ha un appartamento non involucrato da quella facciata. Si pensi chi ha casa chiusa esclusivamente dalla parete nord, mentre l'intervento manutentivo riguarda la parete est. La ragione sta nel fatto che le facciate, cioè i muri perimetrali completano l'edificio nel suo insieme e non possono essere considerate separatamente.
Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni
Ripartizione della spesa delle infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali
