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Lavori di ristrutturazione e muri perimetrali in cemento armato: perché la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini?

Lavori di ristrutturazione e muri perimetrali in cemento armato: perché la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini?

Perché la spesa per l'esecuzione degli interventi manutentivi della facciata deve essere ripartita tra tutti i condomini?

I costi sostenuti per i lavori di conservazione dell’edificio condominiale, salvo diversa convenzione, devono essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà alla luce di quanto stabilito dall’art. 1123, primo comma, c.c.

Solitamente, negli edifici di più recente costruzione i muri perimetrali sono così composti: non muri portanti ma scheletro dell’edificio con pilastri in cemento armato con pannelli di riempimento tra un pilastro e l’altro.

In queste condizioni la domanda che spesso ci si pone è la seguente: perché la spesa per l’esecuzione degli interventi manutentivi della facciata dello stabile (che corrisponde con i muri perimetrali dell’edificio) è ripartita tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. e non si differenzia tra pilastri (che servono a tutti) e pannelli di riempimento (utili solamente in relazione a singoli piani o porzioni di piano)? La risposta, chiara, precisa ed esaustiva, è stata fornita già nel lontano 1992 dalla Suprema Corte di Cassazione.

Con la sentenza n. 2773 i giudici di legittimità ebbero modo di specificare che “ il problema consistente nello stabilire se i muri perimetrali degli edifici di cemento armato siano oggetto di proprietà comune dei titolari dei diversi piani o porzioni di piano, oppure siano di proprietà esclusiva dei soli proprietari delle unità immobiliari da essi delimitate, è stato più volte risolto da questa Corte, conformemente all'opinione della dottrina dominante, nel senso della comunione.

La tesi contraria, accolta da un remota pronuncia della cassazione (sent. n. 3654 del 1958) e da una parte minoritaria della dottrina, si basa sul presupposto che i muri in questione non rientrino nella categoria dei muri maestri, definiti comuni dal n. 1 dell'art. 1117 del codice civile.

In particolare, si sostiene che i muri perimetrali (i c.d. pannelli di riempimento o di rivestimento) hanno una utilità circoscritta a determinate parti dell'edificio e interessano soltanto i titolari delle proprietà che delimitano, avendo la funzione esclusiva di chiudere i singoli ambienti dei quali formano parte integrante, mentre i muri maestri sono necessari per l'esistenza stessa dell'intero immobile di cui costituiscono la struttura portante.

A queste considerazioni deve replicarsi osservando che tra i muri maestri sono compresi anche quelli perimetrali, perché questi ultimi negli edifici di cemento armato, pur non avendo funzione portante, la quale è assolta principalmente dai pilastri e dagli architravi, costituiscono parte organica ed essenziale dell'intero immobile, che, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno scheletro vuoto, privo di qualsiasi utilità (sent. nn. 776 del 1982, 5438 del 1977, 1186 del 1971 e 1844 del 1953)” (Cass. 7 marzo 1992 n. 2773).

E’ chiaro allora a queste condizioni non esistano differenze, ai fini della ripartizione delle spese tra muri portanti e muri perimetrali con pilastri in cemento armato.

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