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Spese di manutenzione. Non si addebitano i 2/3 della spesa a quei condomini che non sono serviti dal lastrico solare
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Spese di manutenzione. Non si addebitano i 2/3 della spesa a quei condomini che non sono serviti dal lastrico solare

I due terzi della spesa sono a carico dei soli condomini delle unità rispetto alle quali la superficie fa da copertura

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

I condomini non sono tenuti alle spese di manutenzione del lastrico quando le loro porzioni immobiliari non si trovano nella proiezione verticale della struttura di copertura. "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'articolo 1126 Cc., l'obbligo di concorrere al contributo dei due terzi delle spese di ricostruzione o riparazione del lastrico (o della terrazza) non deriva dalla sola generica qualità di partecipante al condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante al lastrico oggetto della riparazione.

L'interpretazione è pacifica e ne discende che sono esclusi dalla compartecipazione alle spese, i condomini le cui porzioni di piano in proprietà non sono coperte dal lastrico". Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 11484 del 10 maggio 2017 in merito alla ripartizione spese del lastrico solare.

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I fatti di causa. La Corte d'Appello di Milano, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale di Busto Arsizio, ha evidenziato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell'edificio del Condominio beta, oggetto della deliberazione assembleare del 23 giugno 2011, dovevano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini.

Secondo il ragionamento della Corte Territoriale i lastrici solari insistono su porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell'intera Comunione (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box), e quindi costituiscono "copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni".

Quindi secondo i giudici del gravame, non vi sarebbe stata ragione alcuna per cui i condomini della scala B dovevano farsi esclusivo carico di parti che ricadevano nella proprietà comune anche della scala A.

Inoltre, la Corte d'Appello ha messo in rilievo come l'art. 8 del Regolamento Condominiale prevedeva che le spese riguardanti le parti comuni si dovevano suddividere in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.

Avverso tale pronuncia, i condomini Tizio, Caio e Sempronio (della Scala A) hanno proposto ricorso per Cassazione per errata applicazione degli articoli 1126 c.c. e 68 disp att. c.c.

Nozione e funzione del lastrico solare. Il codice civile (art. 1117 n.1) menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l'esistenza del fabbricato e servono da copertura all'edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici (pioggia, umidità, calore, ecc.).

Per una corretta definizione di tale manufatto possiamo attingere da una pronuncia della Corte di Cassazione che definisce il lastrico solare come la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni (Cass. Civ. 13 dicembre 2013 n. 27942).

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Le norme di riferimento di ripartizione delle spese. Il criterio informatore per la ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione e ricostruzione del lastrico (di uso comune) è quello dettato in via generale dall'art. 1123 c.c. per le parti comuni dell'edificio.

Pertanto la ripartizione dovrà avvenire "in misura proporzionale al valore di ciascun condomino.

Per l'uso esclusivo, invece, l'art. 1126 c.c., nel dettare il particolare criterio di ripartizione delle spese "per le riparazioni e le ricostruzioni" distribuisce i costi in: 1/3 a carico di colui o coloro che "hanno l'uso esclusivo del lastrico"; 2/3 a carico dei condomini "a cui il lastrico solare serve".

L'uso esclusivo e il criterio legale. Al riguardola Suprema Corte ha avuto modo di precisare che "l'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve solo di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma nel principio base al quale i Condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da ripartire o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti" (Cass. n.10602 del 5 novembre 1990).

Quindi, l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).

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La diversa convenzione. Un'eventuale "diversa convenzione" stipulata all'unanimità dai condomini, potrebbe adottare una differente ripartizione delle spese (diverse quote di partecipazione, limitare il pagamento della quota dei 2/3, dovuta dai titolari delle unità immobiliare coperte ad alcuni soltanto di loro, escludere il titolare del diritto esclusivo dal pagamento della quota di 1/3 delle spese ecc.).

Difatti attraverso l'inciso finale "salvo diversa convenzione" inserito nel primo comma dell'art. 1123 c.c., il legislatore non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini di partecipare alle spese medesime (Cass., Civile 23 dicembre 2011, n. 28679 e Cass., Civile 16 dicembre 1988, n. 6844).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Con la pronuncia in commento, preliminarmente i giudici di legittimità hanno avuto modo di evidenziare che è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione. Quanto agli aspetti del regolamento di condominio, a parere della Corte di Cassazione, l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c.; sicché, certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rivela l'art. 8 del Regolamento condominiale cui faceva cenno la Corte d'Appello di Milano, il quale, disponendo che le spese per le parti comuni si suddividono in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, risultava "mera traslitterazione dell'art. 1123, comma 1, c.c.".

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Premesso quanto esposto, la Cassazione è concorde nell'affermare che "l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d'Appello di Milano), ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione" (Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16.07.1976).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei condomini (dell'Ala A) e per l'effetto cassato la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Milano che dovrà uniformarsi al presente principio di diritto: "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura".

Testo della sentenza

Corte di Cassazione, ordinanza 10 maggio 2017, n. 11484

Fatti di causa e ragioni della decisione

Mi.An.Ma. , M.R. e M.A. propongono ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2642/2015 del 22 giugno 2015. La sentenza impugnata, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, ha dichiarato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell'edificio del Condominio (OMISSIS) , oggetto della deliberazione assembleare del 23 giugno 2011, debbano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini. La Corte d'Appello di Milano ha posto in evidenza come i lastrici solari insistono su "porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell'intera Comunione (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box)", e quindi costituiscono "copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni".
Per questo, a dire dei giudici dell'appello, non vi sarebbe ragione alcuna per cui i condomini della scala B debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella proprietà comune anche della scala A. Inoltre, la Corte d'Appello ha messo in rilievo come l'art. 8 del Regolamento Condominiale preveda che le spese riguardanti le parti comuni si suddividano in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.
L'unico complesso motivo del ricorso di Mi.An.Ma. , M.R. e M.A. , denuncia il travisamento degli artt. 1126 c.c. e 68 disp att. c.c..
Resiste con controricorso S.C. .
Rimangono intimati, senza svolgere attività difensiva, il Condominio (OMISSIS) , Ca.Fa. , INTIS s.r.l., F.S.M. , C.B.G. , C.M.G. e P.M. .
Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.
L'unico motivo di ricorso è fondato.
La decisione della Corte d'Appello di Milano contrasta con la giurisprudenza di questa Corte consolidatasi sulla base di risalente e costante orientamento.
L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).
Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d'Appello di Milano), ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione.
Giacché, peraltro, l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rivela l'art. 8 del Regolamento condominiale cui fa cenno la Corte d'Appello di Milano, il quale, disponendo che le spese per le parti comuni si suddividono in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, risulta mera traslitterazione dell'art. 1123, comma 1, c.c..
La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.
Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto:
"In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura".

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione

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