Le spese di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione della terrazza a livello di uso esclusivo non sempre vanno poste a carico dei soli proprietari degli appartamenti sottostanti.
In presenza di regolamento di condominio di natura contrattuale,che prevede un criterio univoco di ripartizione degli esborsi per le parti comuni sulla base dei millesimi di proprietà, tali spese vanno estese pro quota ai proprietari delle unità immobiliari che non usufruiscono della funzione di copertura della terrazza.
È quanto stabilito dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4183 del 16 febbraio 2017. Accolto il ricorso di un condomino-avvocato, che aveva contestato i criteri di ripartizione delle spese utilizzati dall'assemblea. La sentenza della Corte d'appello è errata, perché applica i criteri del codice civile ignorando il regolamento di condominio contrattuale.
Come noto, ai sensi dell'art. 1126 c.c., le spese di riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di proprietà o uso esclusivi (a cui sono equiparabili le terrazze a livello esclusive con funzione di copertura) vanno ripartite per un terzo a carico dei condomini che ne hanno l'uso esclusivo, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Nel caso di specie, tuttavia, i giudici di merito hanno applicato l'art. 1126 c.c. senza tenere conto dell'esistenza del regolamento di condominio di natura contrattuale, che prevede la ripartizione delle spese delle parti comuni tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, anche in considerazione della peculiare forma a “T” della palazzina in questione. Occorre dare precedenza a tale disciplina convenzionale, che prevale sulla disciplina del codice civile, almeno per la parte del terrazzo che si trova entro le mura perimetrali dell'edificio e che svolge, pertanto, funzione di copertura.
Il fatto – Un condomino, avvocato, citava in giudizio il condominio per l'annullamento di due delibere con le quali l'assemblea aveva ripartito le spese di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione della terrazza a livello di uso esclusivo di un condomino, nonché la somma necessaria per il risarcimento del danno subito dal condomino proprietario dell'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua.La domanda, accolta in primo grado, veniva invece rigettata in appello.
Secondo i giudici territoriali, infatti, nella specie trovava applicazione la regola stabilita dall'art. 1126 c.c., per la quale detti costi andavano posti a carico solo dei condomini che si trovavano nella colonna immediatamente sottostante il lastrico solare in questione, fruendo essi della sua funzione di copertura.Da qui il ricorso in cassazione del condominio-avvocato, accolto dagli Ermellini con la sentenza in commento.
La manutenzione del lastrico solare condominiale in proprietà esclusiva.
Nel caso di specie, osserva la suprema Corte, esiste una disciplina convenzionale, rappresentata dal regolamento di condominio contrattuale, in deroga alla disciplina di cui all'art. 1126 c.c.
Secondo tale regolamento, le spese per le cose comuni o di uso o servizio comune sono assoggettate espressamente all'univoco criterio di ripartizione secondo i millesimi di proprietà di ci all'allegato A del medesimo regolamento.
Appare dunque errata la sentenza d'appello, nella parte in cui ha ritenuto applicabile la disciplina del codice civile, senza considerare la particolare disciplina convenzionale vigente nel condominio. Tale disciplina convenzionale va adeguatamente interpretata ed applicata al caso di specie, anche in considerazione della peculiare forma a “T” dell'edificio condominiale, e quindi della necessità che le spese dei lavori di manutenzione del lastrico solare non facciano carico ai soli proprietari degli appartamenti sottostanti al lato danneggiato.
Circostanza, anche questa, del tutto ignorata dai giudici territoriali.Va anche rivalutata attentamente la funzione di copertura della terrazza a livello, che spetterebbe solo alla parte della terrazza compresa entro i muri perimetrali, non anche alla parte aggettante, che avrebbe la diversa funzione di cornicione ovvero di balcone (e le cui spese dovrebbero essere tutte a carico del condomino titolare dell'uso o della proprietà esclusiva).
La palla torna ora alla Corte d'appello, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi al seguente principio di diritto: “in tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale, la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell'equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzione dei millesimi non abbia proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire “pro quota” anche al residuo, che ai sensi dell'art.1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti”.
