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Porta d'ingresso che cade a pezzi: chi paga la sostituzione?
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Porta d'ingresso che cade a pezzi: chi paga la sostituzione?

Sostituzione porta d'ingresso. Paga il conduttore o il proprietario?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel caso di appartamento concesso in locazione rispetto al quale sia necessario interventi per sostituire la porta d'ingresso, a chi spetta la spesa: al proprietario oppure al conduttore?

Al solito la risposta dipende dalla ragione dell'intervento.

Un nostro lettore ci scrive in merito ad un caso particolare che prendiamo come spunto in quanto molto ricorrente.

Ciao amici di Condominioweb! Nella casa in cui vivo da qualche anno ormai è impossibile non sostituire la porta d'ingresso all'abitazione.

Fin da quando mi sono trasferito a vivere lì, la porta non era in buono stato, tant'è che qualche volta il proprietario ha fatto intervenire il suo falegname per piccoli aggiustamenti. Adesso, però, la situazione è divenuta insostenibile. La porta cade letteralmente a pezzi.

Il proprietario la sostituirà, ma dice che il 50% della spesa spetta a me perché usufruisco dell'appartamento al momento del cambio: è vero quanto dice?”.

Risposta flash che qui di seguito svilupperemo: no, il proprietario ha torto.

Partiamo dall'individuazione delle spese che restano sempre in capo al proprietario e di quelle che sono di spettanza del conduttore.

Quest'ultimo, così come si può evincere dalla lettura combinata del codice civile e della legge n. 392 del 1978 è tenuto a pagare tutto ciò che è riferibile all'utilizzazione dei beni concessi in locazione.

Costi per l'energia elettrica inerenti all'appartamento e alle parti comuni se si è in presenza di condominio, spese connesse a interventi di piccola manutenzione legata all'uso ed ancora fatture per la fruizione del servizio idrico: tutto ciò che attiene al godimento dell'unità immobiliare è da considerarsi onere del conduttore.

=> Sostituzione del miscelatore della doccia in un appartamento locato. Chi paga?

=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

Rispetto alle spese condominiali è utile una precisazione: il rapporto contrattuale esula dall'obbligo verso il condominio. Ciò vuol dire che verso il condominio l'obbligato per il pagamento è sempre e soltanto il proprietario che avrà diritto di ottenerlo dal conduttore, il quale superati determinati limiti può vedere chiuso il contratto per morosità (si veda legge n. 392/78).

Le spese di utilizzazione dell'appartamento sono differenti da quelle per la sua conservazione in buono stato anche in relazione all'uso convenuto.

È precipuo compito del proprietario, in ragione di quanto disposto dall'art. 1576, primo comma, c.c. fare eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

L'art. 1609 del codice civile specifica la nozione di piccola manutenzione chiarendo che le spese ad essa connesse sono quelle sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Rappresentano interventi dipendenti da deterioramenti connessi all'uso:

  • sostituzione di parti d'infissi rotti per l'uso (es. maniglie);
  • sostituzione di guarnizioni, valvole ed in generale ogni simile componente soggetto al logorio connesso al suo utilizzo;
  • nel caso di appartamenti ammobiliati sostituzione di filtri e simili componenti di elettrodomestici;
  • interventi di ripristino del funzionamento di tapparelle e simili legati al suo utilizzo;
  • sostituzione di lampadine, ecc.

La sostituzione di una parte definita vecchia e quindi degradata in ragione della data della sua installazione è certamente un'operazione connessa alla vetustà del bene e conseguentemente il costo della sua sostituzione è da porsi in capo al proprietario, salvo differente accordo tra le parti.

=> Nuovo portone d'ingresso, paga l'usufruttuario o il proprietario?

=> Di chi è il portone d'ingresso? Se gli atti non dicono nulla è condominiale

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