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Gli strumenti legislativi poco noti a tutela della sicurezza negli edifici condominiali tra amnesie del Legislatore e responsabilità dell'amministratore di condominio
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Gli strumenti legislativi poco noti a tutela della sicurezza negli edifici condominiali tra amnesie del Legislatore e responsabilità dell'amministratore di condominio

Sicurezza in ambito immobiliare Analisi di un disegno di legge.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

All'indomani del terremoto di Ischia, la Campania "riscopre" di essere una tra le regioni più a rischio, dove la manutenzione ordinaria e la messa in sicurezza del territorio rispetto ai rischi sismico, vulcanico e idrogeologico sono la "grande opera pubblica" necessaria e più urgente di tutte.

Ad Ischia, secondo Legambiente, sono circa 600 le case abusive colpite da ordine definitivo di abbattimento e 27mila le pratiche di condono presentate in occasione delle tre leggi nazionali sulle sanatorie edilizie. Inoltre secondo le prime dichiarazioni, sono emerse perplessità in tema di sicurezza.

Di particolare importanza l'aspetto secondo cui, ancora oggi, sono molte le costruzioni realizzate con materiali scadenti e che non corrispondono alla normativa vigente, per questo alcuni palazzi sono crollati o rimasti danneggiati.

=> Prevenzione rischio sismico. Si ritorna a parlare di fascicolo fabbircato.

Premesso ciò, occorre a questo punto soffermarsi sull'apparato legislativo esistente in materia di sicurezza in ambito condominiale, sugli intenti legislativi attuali e quelli che, da tempo, potevano essere già attuati. Tra queste, la proposta di legge (3121) del deputato Morassut presentata il 15 maggio 2015.

=> Nuovo ddl in Senato. Accolta l'obbligatorietà del fascicolo del fabbricato

Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici. Il deputo Morassaut, con il presento atto, ha da subito precisato chela responsabilità dell'amministratore di condominio è di natura contrattuale in quanto con il «cliente» condominio si instaura un contratto di lavoro autonomo stabilito normativamente: una figura nuova dell'amministratore non più come semplice mandatario, con compiti e responsabilità anche di natura pubblica, che travalicano la natura contrattuale del rapporto con i condomini.

Pertanto il crescente grado di organizzazione professionale e i numerosi obblighi della legislazione speciale soprattutto in tema di sicurezza impongono l'adozione di un criterio più rigido: diligenza qualificata ai sensi dell'articolo 1176, secondo comma, del codice civile che richiede di uniformare il proprio modello di condotta attraverso un adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente necessari in relazione alla natura dell'attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta e a evitare eventi dannosi. Dunque secondo il deputato Morassaut, la diligenza esigibile dal professionista nell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'esercizio delle sue attività è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione richiesta.

Tuttavia, però, come ricorda la stessa proposta, il 23 ottobre 2012, nella riunione della Commissione giustizia del Senato della Repubblica in sede di esame del testo di riforma della disciplina condominiale era già stato evidenziato che erano stati attenuati alcuni poteri dell'amministratore di condominio, come quelli relativi agli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici che apparivano destinati proprio alla tutela del patrimonio immobiliare.

Difatti, il divieto di "realizzare e mantenere impianti ed opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge" che il Senato aveva previsto nell'art. 1122 bis (interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici) è stato eliminato dalla Camera dei Deputati dal nuovo testo frettolosamente approvato poi dal Senato a fine legislatura.

Il contenuto della proposta di legge presentata dal deputato Morassaut: nuovo art. 1122 quater. Nella presente proposta del 2015, il nuovo articolo prevedeva al primo comma che: "Nelle parti comuni non possono essererealizzati o mantenuti impianti od opereche non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.

Il mancato rispetto di tale normativa configura una situazione di pericolo immanente per l'integrità delle parti comuni, nonché per l'integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono". A seguire, il secondo comma precisava meglio che "l'amministratore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, nomina un tecnico ed esegue l'accesso alle parti comuni". Infine, il terzo e ultimo comma chiariva che "a seguito della relazione del tecnico di cui al secondo comma, l'amministratore dispone, previo assenso, ove possibile, del consiglio dei condomini, gli opportuni provvedimenti e interventi".

A ben vedere, si tratta di una proposta molto importante per la sicurezza in ambito immobiliare; norma che, se approvata e resa esecutiva, diverrebbe una nuova fonte di adempimenti per i professionisti.

=> Sicurezza degli edifici condominiali. In arrivo nuovi oneri per gli amministratori di condominio.

La sicurezza nel condominio e la responsabilità dell'amministratore: le recenti risposte del sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri. Per quanto attiene lo scenario attuale, sappiamo che con la Legge n. 220 datata 11 dicembre 2012 e con la successiva Legge 23 dicembre 2013 n. 145, sono state apportate importanti "modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" all'articolo 1130 del Codice Civile, il quale definisce le competenze e le incombenze dell'amministratore di condominio.

Al punto 6 del suddetto articolo è possibile leggere che l'amministratore è obbligato a "curare la tenuta del registro anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edifici".

Su quest'ultimo aspetto, il sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri, durante un'intervista da parte della stampa specializzata, ha precisato che «Il comma 6 in esame, nei due interventi riformatori del 2012 e del 2013, mantiene il riferimento a "ogni dato" per descrivere l'obbligo dell'amministratore in materia di sicurezza ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale».

Quindi, in ambito della sicurezza, l'autonomia di giudizio e la professionalità dell'amministratore deve emergere da elementi descrittivi e apprezzabili nella loro oggettività direi documentale.

Tali elementi possono essere: il fascicolo del fabbricato, le certificazioni obbligatorie di conformità di impianti e gli aggiornamenti della situazione statica che gravano sull'amministratore per fatti/opere successive all'accettazione del mandato.

Difatti è proprio su tale ultimo aspetto che si pone l'importanza della norma in ambito della sicurezza. Invero, la regolare tenuta del registro deve indurre ciascun amministratore ad aggiornare la situazione dello stabile verificando che i dati inseriti nel registro riflettano le reali condizioni delle parti comuni.

A tal proposito (quanto agli obblighi dell'amministratore) ancora rilevanti sono gli artt. 1129 e 1130 cod. civ., per l'espressione testuale di quest'ultimo articolo: «L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve […]». Il riferimento alle vigenti disposizioni di legge non deve essere limitato a quelle codicistiche, tra le quali anche la disciplina condominiale, ma deve prendere in considerazione tutta la normativa italiana ed europea, per esempio, riguardante la sicurezza degli impianti, il risparmio energetico o la privacy.

Del resto l'amministratore, quale mandatario, seppure sempre sui generis dei condomini, deve provvedere alla manutenzione e alla conservazione dei beni e delle parti dell'edificio condominiale.

Il recente disegno di legge. il 10 maggio 2017, presso il Senato, su iniziativa del Senatore Corradino Mineo, è stato presentato l'AS 2826 " Misure in materia di tutela del territorio e disposizioni volte a istituire il fascicolo del fabbricato". Attualmente, non è ancora iniziato l'esame del provvedimento, complice la sosta estiva e gli esami riguardanti il provvedimento sulle "aree protette" e le audizioni sull'emergenza incendi.

Al momento, non è ancora stata stabilita una data entro cui verrà iniziato l'esame in Commissione anche se è probabile che un tema di questa portata non venga lasciato incompiuto. Visti, tuttavia, i tempi ristretti, lo stesso argomento potrebbe entrare a far parte della prossima legge di bilancio che dovrà necessariamente terminare il proprio iter entro la fine della legislatura. Non essendo ancora iniziato l'esame parlamentare del provvedimento, attualmente possiamo basarci essenzialmente sul suo testo base. In base alla previsione di legge, il "fascicolo del fabbricato" dovrebbe diventare obbligatorio per tutti gli immobili di proprietà privata e sarà redatto da un professionista competente che ne attesta e certifica la validità. Per quanto riguarda il compito delle regioni, il loro compito sarà quello di adottare misure finalizzate a rendere il "fascicolo" obbligatorio entro il 31 dicembre 2017, con la previsione di aggiornamento dello stesso al massimo entro tre anni.

Come previsto all'articolo 1, è sostanzialmente propedeutica alle altre iniziative un'attività di cartografia informatizzata, svolta da parte delle regioni in collaborazione con gli enti locali, al fine di garantire una conoscenza approfondita e in termini unitari del territorio nazionale.

L'articolo 2 tratta invece in maniera più diretta del "fascicolo del fabbricato", stabilendo che sia responsabilità del proprietario dell'immobile (con l'imprescindibile collaborazione e supervisione di un professionista abilitato) la redazione dello stesso. Sarà poi compito del professionista, entro un anno dall'attivazione della pratica, inviare al Comune competente il fascicolo del fabbricato allegando ad esso una relazione tecnica che certifica la sicurezza dell'immobile così come i suoi punti critici. Spetta poi al Comune (in base a queste informazioni) stabilire l'eventuale agibilità o meno dell'immobile.

Per una più precisa mappatura e conoscenza degli immobili, il fascicolo dovrà riportare una sorta di "memoria storica" del progetto e degli interventi effettuati sull'immobile stesso nel corso del tempo, così da conoscerne le eventuali future criticità e l'evoluzione della sua condizione.

Questa iniziativa, potrebbe anche far emergere eventuali punti critici non rilevati o conosciuti in precedenza. Per quanto riguarda le disposizioni tese ad incentivare l'iniziativa, è previsto, all'articolo 3, che il proprietario dell'immobile per cui è stato chiesto il fascicolo possa usufruire di detrazioni fiscali fino al 50% degli interventi per le spese che siano state effettuate entro il 31 dicembre 2018.

Al fine di una migliore gestione e coordinamento delle iniziative e per una migliore azione repressiva sugli abusi edilizi, è prevista (art. 5) l'istituzione di un "osservatorio sull'abusivismo edilizio" presso il Ministero dell'ambiente. In questo nuovo sistema, parte fondamentale sarà ricoperta dai Comuni che dovranno direttamente inviare all'"Osservatorio" le risultanze delle domande di sanatoria distinguendole a seconda della fase in cui si trovano.

Il provvedimento dedica poi attenzione anche alla formazione, intervenendo al fine di adottare un programma scolastico educativo finalizzato all'istruzione sul comportamento da tenere in situazioni di emergenza in caso di calamità o situazioni di grave pericolo. Tra l'altro, questo non è il primo tentativo di dotare il settore di una normativa precisa e stringente ma, fino ad ora, i tentativi precedenti non sono arrivati fino all'approvazione definitiva. Visti i recenti e ripetuti eventi sismici che hanno riguardato il nostro Paese l'adozione di un provvedimento come questo risulta particolarmente urgente e necessario e si inserisce in un più ampio spettro di iniziative volte a realizzare un nuovo assetto idro geologico del territorio nazionale

=> Fascicolo del fabbricato e nuovi oneri a carico dell'amministratore di condominio

disegnodilegge_MORASSUT.pdf

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Isidoro Tricarico
Isidoro Tricarico giovedì 07 settembre 2017 alle ore 10:33

La proposta di Morassut appare a mio avviso illogica e irrazionale e anacronistica, che confonde principi di diritto con diritti acquisiti. La natura contrattuale del rapporto tra amministratore di condomini e condomini amministrati non presuppone il travalicamento delle responsabilità dei condomini quali proprietari delle singole unità immobiliari. Le responsabilità che ricadono sui proprietari non sono le stesse che ricadono sui professionisti che lavorano attraverso contratti di mandato. Ancora più logico è il silenzio delle associazioni di categoria che si vedono ancora una volta calpestate umiliate da un atteggiamento fin troppo spocchioso e superficiale da parte di alcuni politici italiani. Vero è che nelle responsabilità dell'amministratore di condominio ricade quella dell'obbligo della tenuta dei registri anagrafici condominiali che rappresenta un importante passo avanti verso un principio di legalità al quale comunque il professionista è tenuto a rispettare. Altrettanto vero è che obbligo del professionista è quello magari di istruire i propri condomini attraverso consulenze qualificate adeguatamente compensate. Ma è impossibile chiedere all'amministratore di condominio sostituire le figure professionali preposte a tale obblighi. Anzitutto le colpe le responsabilità ricadono sui proprietari immobiliari che non possono più giustificare la propria ignoranza di fronte alla legge. In secondo luogo appare chiaro che le responsabilità ricadono sugli organi di controllo. In terzo luogo gli obblighi da parte degli organi politici per formare una vera e propria cultura di prevenzione. Fino a quando la parte politica non cercherà il dialogo con le associazioni di categoria sarà difficile che possano essere delle introdotte delle riforme serie ed importanti degne di una adeguata considerazione. Altrettanto importante l'opera delle associazioni di categoria che hanno l'obbligo di istruire i propri iscritti cercando di

Salvo44
Salvo44 venerdì 08 settembre 2017 alle ore 11:17

Posso essere daccordo, in parte, con il Sig.Tricarico, ma quando in un condominio l'amministratore è latitante mi sembra che deve essere caricato di tutte le responsabilità possibile ed immaginabili. Non da retta ai suoi collaboratori ma da retta solo ai suoi amici condomini. Non è rispettoso del cadice civile e della legge sul condominio nè degli artt.1129 2° e 14° comma nè dell'art.1130 n.7 del c.c.. Non sa distinguere un condominio parziale da quello normale; condominio parziale riconosciuto oltre che dalla giurisprudenza e dal codice civile(art.1123 3°c.) anche dalla nuova legge sul condominio. Bisogna instaurare un albo professionista per gli amministratori di condominio in modo da poter scegliere il professionista e se non rispetta il contratto si può revocarlo senza andare davanti al giudice di un tribunale.

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