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Home restaurant in condominio. Applicazioni e limitazioni
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Home restaurant in condominio. Applicazioni e limitazioni

Quali sono i requisiti degli immobili destinati all'attività di home restaurant?

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

È stato approvato dall'Aula della Camera il disegno di legge che introduce nell'ordinamento giuridico italiano una disciplina specifica per l'attività di ristorazione in abitazione privata.

L'attività di Home Restaurant – spiega il dossier della Camera - è definita nel provvedimento come "l'attività finalizzata alla condivisione di eventi enogastronomici esercitata da persone fisiche all'interno delle unità immobiliari ad uso abitativo di residenza o domicilio, proprie o di un soggetto terzo, per il tramite di piattaforme digitali che mettono in contatto gli utenti, anche a titolo gratuito e dove i pasti sono preparati all'interno delle strutture medesime".

GLI ASPETTI FONDAMENTALI DEL DISEGNO DI LEGGE

Requisiti dell'immobile

Gli immobili devono possedere le caratteristiche di abitabilità e di igiene previste dalla normativa vigente e che l'attività esercitata non comporta la modifica della destinazione d'uso dell'immobile.

L'attività di HomeRestaurant non può essere esercitata nelle unità immobiliari ad uso abitativo in cui sono esercitate attività turistico-ricettive in forma non imprenditoriale o attività di locazione per periodi di durata inferiore a trenta giorni.

Requisiti del Cuoco

Il gestore della piattaforma dovrà verificare che gli "utenti operatori cuochi" (che dovranno possedere anche i "requisiti di onorabilità ex art. 71 d.lgs. n. 59/2010) siano assicurati per i rischi derivanti dall'attività e che lo sia la stessa unità abitativa.

Gli aspetti amministrativi

Occorre una comunicazione al Comune, senza iscrizioni al Rec. Non è richiesta la SCIA.

Gli Home Restaurant non dovranno avere la certificazione Haccp, l'attestato dell'analisi dei rischi e controllo dei punti critici richiesto per le strutture dove si producono e vendono cibi.

In base al testo approvato, un decreto del ministero della Salute dovrà determinare le «buone pratiche di lavorazione e di igiene determinate nonché le misure dirette» al contrasto dell'alcolismo.

Gli aspetti economici

È stato fissato un tetto massimo di coperti (non oltre 500 in un anno) ed un tetto per i compensi, che non possano superare i 5mila euro all'anno, importo sul quale trattandosi di attività saltuaria non si pagano tasse. Se però questa soglia viene superata scatta l'obbligo di dotarsi di partita Iva e di iscrizione all'Inps e poi ovviamente si entra nel normale regime fiscale.

La piattaforma digitale

Il soggetto gestore deve garantire che le informazioni relative alle attività degli utenti, iscritti alle piattaforme medesime, siano tracciate e conservate, nel rispetto delle vigenti norme sulla privacy ed è inoltre tenuto a mettere le informazioni relative alle attività degli utenti, iscritti alle piattaforme medesime, nella disponibilità degli enti di controllo competente.

Le transazioni di denaro sono operate mediante le piattaforme digitali, che prevedono modalità di registrazione univoche dell'identità, e avvengono esclusivamente attraverso sistemi di pagamento elettronico.

Esclusioni

Sono escluse dall'applicazione della nuova legge le attività non rivolte al pubblico, svolte in ambito privato o in ogni caso da persone unite da vincoli di parentela o di amicizia, definite libere e non soggette alla procedura.

In tal caso, l'attività, anche se svolta abitualmente e a pagamento, sarà soggetta, al pagamento delle tasse sui proventi come 'redditi diversi'.

Le nuove norme però non si applicheranno se verranno organizzati meno di cinque eventi culinari: in quel caso, infatti, si parlerà di "social eating".

APPLICAZIONI E LIMITAZIONI CON IL CONDOMINIO

Regolamento e Divieto diretto

Si tratta del divieto espresso ad utilizzare gli immobili ad attività ricettive (es divieto di pensioni, locanda, affittacamere…) in quanto produttive di danni per lo stabile.

Sul punto la giurisprudenza (Tribunale Torino, 13 ottobre 2009 e Cassazione, 23 ottobre 2010, numero 26087) ha parificato l'attività di b&b a quella di affittacamere e similari, ritenendo operante il divieto contenuto nei regolamenti condominiali di natura contrattuale, anche se l'attività di bed and breakfast non fosse espressamente citata.

Regolamento e Divieto indiretto

Quando viene indicato nel regolamento la destinazione consentita degli immobili (es: gli immobili possono essere destinati solo a civile abitazione o ad uso abitativo). In proposito, sull'argomento, la giurisprudenza è altalenante:

a) “Tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell'immobile ad uso abitativo”. Ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo” (Cass. n. 109 del 7 gennaio 2016).

b) In presenza di un regolamento invocato dal Condominio che stabiliva «è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato», laCorte ha precisato che “L'utilizzo degli appartamenti a tale scopo (B&B, affittacamere ecc.) non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici» (Cass. nr. 24707 del 20 novembre 2014).

c) “In tema di condominio di edifici deve ritenersi nulla, per contrasto con l'uso abitativo contrattualmente prestabilito nel regolamento condominiale, la delibera assunta a maggioranza dell'assemblea dei condomini che autorizzi lo svolgimento di attività di B&B nel condominio pur in presenza di precedenti patti speciali allegati agli atti di divisione dell'immobile – costituenti regolamento contrattuale” (Cass. N. 704 del 16.01.2015).

Immissioni intolleranti

Altro limite nel condominio è quello riguardante le immissioni intolleranti. In un precedente, era insorta una lite condominiale a causa delle intollerabili immissioni di rumori lamentate da un condòmino e provenienti da un appartamento confinante, adibito, dai suoi proprietari e in asserita violazione del regolamento condominiale, a pizzeria mediante la creazione di una scala di collegamento interna con il sottostante locale terraneo, a sua volta adibito a ristorante pizzeria.

Secondo la Corte solo un divieto dichiarato espressamente nel regolamento condominiale può impedire lo svolgimento di un'attività commerciale in un'abitazione privata; se il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà (sia mediante elencazione delle attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare), il medesimo deve indicarli in maniera chiara ed univoca (Cass. del 20.10.2016, n. 21307).

=> Gli odori provenienti da un ristorante tormentano l'inquilino. Si tratta di vizi del bene locato?

In conclusione, l'attività di Home Restaurant resta un'attività atipica e non proprio equiparabile all'attività di ristorazione. L'home Restaurant, infatti, in quanto svolto in casa e quindi caratterizzato dalla saltuarietà dell'attività, non solo non vale a modificare la destinazione abitativa dell'immobile che lo ospita, ma probabilmente risulta anche meno invasivo e disagevole nei confronti del condominio.

Pertanto, sebbene occasionale e di scarso rilievo, l'attività di home Restaurant ben potrebbe essere ostacolata e di fatto impedita da una espressa norma del regolamento condominiale, che vieta l'esercizio al suo interno di ogni attività economica e ogni utilizzo degli immobili privati che non sia esclusivamente o strettamente abitativo

=> Il ristorante produce nuvole di fumo, rumori eccessivi e cattivi odori. No all'installazione della canna fumaria.

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