Nelle locazioni di immobili ad uso abitativo l'articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 stabilisce che "E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato …", pertanto il locatore non può pretendere un canone maggiore rispetto a quello previsto dal contratto registrato con l'obbligo di restituire al conduttore le somme in eccesso percepite. (Corte d'Appello di Potenza, sentenza n. 6 del 27.1.2016).
Tale pronuncia di merito
condivide l'orientamento della Cassazione che, pronunciandosi sul tema della nullità delle pattuizioni volte a stabilire una maggiorazione del canone di locazione rispetto all'importo pattuito nel contratto registrato, ha chiarito ogni dubbio in materia.
Il fatto.
Il locatore di un immobile ad uso abitativo ricorre in appello impugnando la sentenza di primo grado, ritenendo che il giudice di prime cure aveva erroneamente applicato il principio sancito dall'art. 13, comma primo, della legge n. 431/1998 che sancisce la nullità di quelle pattuizioni che stabiliscono un importo del canone di locazione superiore rispetto a quello previsto dal contratto registrato.
A parere del locatore la sentenza di primo grado aveva erroneamente stabilito che la pattuizione che stabiliva un canone superiore rispetto a quello stabilito nel contratto registrato era intercorsa fra le parti dopo la stipulazione del contratto, ignorando che le risultanze processuali e le prove testimoniali avevano dimostrato come l'accordo fra le parti che imponeva al conduttore il pagamento di un canone superiore era stato raggiunto contestualmente alla sottoscrizione del contratto ed in quanto tale legittimo.(In tema di scrittura privata che nasconde il canone reale vedasi: Vale il canone registrato o quello concordato privatamente dalle parti?)
La sentenza della Corte d'appello
La Corte d'appello di Potenza, invece, analizzando i fatti di causa giunge a conclusioni ben diverse respingendo l'appello del locatore.
Infatti nel corso del giudizio di secondo grado è emerso che nella comparsa di risposta del giudizio di primo grado il conduttore aveva ampliamente dimostrato che il canone di locazione dell'appartamento fosse stato pattuito dall'inizio in lire trecentomila ma in corso del rapporto, dietro sua richiesta gli era stato concesso in locazione anche il sottotetto dell'edificio al canone mensile di duecentomila lire che doveva aggiungersi al precedente escludendo, secondo l'appellante, che fra le parti fosse mai sorto un accordo simulatorio poichè l'aumento dell'importo del canone di locazione era giustificato dal fatto che era stato concesso in locazione un altro vano (sottotetto) e per questo era necessario procedere ad un aumento del canone originariamente pattuito.
In realtà la sentenza in commento giunge a conclusioni ben diverse evidenziando che, contrariamente a quanto ostinatamente opinato dall'appellante (locatore), la modifica del canone di locazione non era intervenuta in corso di esecuzione del rapporto, considerato che nel corso del precedente giudizio il giudice aveva accertato che già al momento della conclusione del contratto il conduttore aveva versato al locatore il canone di locazione di cinquecentomila e cioè maggiorato di duecentomila lira rispetto alla somma indicato nel contratto registrato.
La Corte d'appello in considerazione di tali circostanze ha osservato che nel caso di specie trova, senza alcun dubbio, applicazione la disposizione contenuta nel primo comma dell'art. 13 della legge n. 431/1998 che sancisce la nullità di ogni pattuizione intercorsa fra locatore e conduttore volta a stabilire un canone di locazione superiore rispetto a quello pattuito nel contratto registrato.(A proposito di aumento del canone di locazione durante la durata del contratto si segnala il commento ad una pronuncia di merito: www.condominioweb.com/stabilire-un-aumento-del-canone-di-locazione.11250).
La sentenza in commento, quindi, pur tenendo conto delle argomentazioni dell'appellante secondo cui dalle risultanze processuali era emerso che il patto che stabiliva la maggiorazione del canone era contestuale, e non successivo, alla sottoscrizione del contratto, condivide pienamente il recente orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui "In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica". (Cass. civ. Sez. Unite, 17-09-2015, n. 18213)
La Cassazione, quindi, non lascia spazio ad alcun dubbio stabilendo la nullità di ogni patto volto a stabilire un canone di locazione maggiore rispetto a quello del contratto registrato, senza che alcuna rilevanza assuma ogni elemento esterno all'atto.
In conclusione, aderendo a tale orientamento, la Corte d'appello di Potenza conferma la sentenza di primo grado che aveva condannato il locatore alla restituzione delle somme percepite in eccesso rispetto all'importo del canone di locazione stabilito nel contratto registrato, imponendogli anche il pagamento delle spese di giudizio.
Ecco quando il locatore può farsi pagare dal conduttore le spese condominiali
