Che cosa accade se l'amministratore di condominio presenta il rendiconto oltre centottanta giorni?
Che cosa fare se l'amministratore non ha comunicato le proprie generalità nonché i giorni e l'ora alle quali è possibile prendere visione ed estrarre copia dei registri condominiali?
E se l'amministratore non apre o non utilizza correttamente il conto corrente condominiale?
Qualcuno potrebbe rispondere che si tratta di gravi irregolarità nella gestione e che di conseguenza, ai sensi dell'art. 1129 c.c., ciascun condomino potrebbe chiedere ed ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale.
Giusto? Tutto esatto. Allora, come si suole dire, la domanda sorge spontanea: l'inadempimento agli obblighi che vengono valutati come gravi irregolarità nella gestione comportano l'automatica revoca dell'amministratore condominiale oppure non basta considerare queste violazioni di per sé sole sufficienti per decretare la fine del rapporto di mandato?
Detta con un esempio: l'esercizio di un condominio si chiude il 31/12; al 30/6 l'amministratore non ha ancora presentato il rendiconto che viene portato all'attenzione dell'assemblea solamente il 30/7, ossia oltre i 180 giorni previsti dalla legge. Basta ciò per addivenire alla revoca del mandatario?
Altro esempio: il condominio Alfa composto di nove appartamenti ed altrettanti proprietari nomina amministratore uno dei condòmini dello stabile. Questi ha il proprio ufficio, di amministratore, al piano terreno dell'edificio.
Tutti passando possono vedere la targhetta con gli orari di apertura dello studio e tutti lo conoscono, in quanto tutti gli altri condòmini risiedono nello stabile.
Non comunicare i dati previsti dal secondo comma dell'art. 1129, secondo comma, c.c. è per la legge una grave irregolarità comportante revoca giudiziale. Ci domandiamo noi: automaticamente, cioè anche in questo caso?
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Gli esempi possono essere tanti quante sono le fattispecie rispetto alle quali può presentarsi una grave irregolarità prevista esemplificativamente dalla legge. Come sappiamo, poi, l'elenco di gravi irregolarità contenuto nell'art. 1129 c.c. non è tassativo, sicché il giudice può valutare tutti gli altri elementi portati dal condomino per decidere se esistono altre gravi irregolarità.
Torniamo, però, a quelle specificamente indicate dalla legge. In tal caso l'infrazione comporta la necessaria revoca?
L'argomento sta prendendo piede nelle aule di giustizia e non sono mancate prese di posizione contrastanti.
Tra quelle ad oggi note, vi sono due decreti che propendono per l'automaticità del rapporto tra grave irregolarità e revoca giudiziale ed uno che, invece, richiede maggiore prudenza, ossia indica come necessaria una valutazione dell'effettiva gravità del comportamento astrattamente irregolare.
Il Tribunale di Taranto (vedi decreto 21 settembre 2015) e di Udine (vedi decreto 25 marzo 2014) ritengono, ad esempio, che l'omessa presentazione del rendiconto entro 180 giorni comporta automaticamente la revoca nel caso di ricorso giudiziale; in particolare per il Tribunale di Taranto la revoca deve operare anche in caso di successiva (ai 180 gg.) approvazione dei conti da parte dell'assemblea.
Diverso l'approccio del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere che con un proprio decreto del 28 maggio 2015, come si suole dire, predica prudenza. Per questo giudice, infatti, la natura esemplificativa dei casi di grave irregolarità comportanti revoca giudiziale, pone l'interprete nella necessità di valutare in concreto se quella condotta astrattamente illecito abbia recato pregiudizio effettivo (anche in termini potenziali) ai diritti dei condòmini.
Come dire: convocare l'assemblea per l'approvazione dei rendiconto al 190esimo giorno se pur astrattamente vuol dire avere commesso una grave irregolarità, non può comportare automaticamente la revoca, giacché bisogna sempre valutare gli effetti concreti di quella condotta.
Come chiedere la revoca giudiziale dimostrando che l'amministratore intasca la mazzetta.
Amministratore di condominio e gravi irregolarità
