Nel condominio in cui vivo abbiamo deciso di revocare l'amministratore in carica perché abbiamoscoperto che non aveva mai seguito corsi di aggiornamento prescritti dalla legge.
Due, tre di noi, quindi, si sono interessati di reperire dei preventivi da altri amministratori professionisti.
La scelta di tutti si è indirizzata su quello portato da un vicino; non il più economico, ma quello che secondo noi offre il miglior servizio in relazione al prezzo.
L'unica cosa che non ci ha convinto di questo preventivo è che l'amministratore richiede il pagamento anticipato, o meglio entro il primo mese d'incarico, dell'intero compenso base annuale da lui indicato in preventivo.
Ci siamo quindi domandati se fosse una cosa legittima, visto che fino ad adesso tutti quelli precedenti inserivano la voce di compenso nelle quote mensili.
Grazie, per la risposta che mi darete: siete unici, continuate così!
Partiamo dal ringraziamento e complimento finale: speriamo di non deludere il nostro lettore e andiamo ad affrontare la questione che ci pone.
Per farlo dobbiamo tenere a mente due aspetti del rapporto tra amministratore e condominio (o condòmini); vediamo quali
Contratto tra amministratore e condominio
Una volta affidato l'incarico di gestione delle parti comuni dell'edificio, l'amministratore dev'essere considerato un mandatario della compagine.
A tale conclusione era giunta la giurisprudenza prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la riforma del condominio, si veda su tutte Cass. SS.UU. n. 9148/08) e tanto, nella sostanza, ha confermato tale novella codicistica, inserendo un espresso richiamo alle norme disciplinanti il contratto di mandato nell'art. 1129 c.c. esattamente al quindicesimo comma.
È vero, la legge attualmente non specifica che quello che si conclude tra amministratore e condominio è un contratto di mandato, ma dice che a tale rapporto, oltre all'art. 1129 c.c. si applicano le norme dettate in materia di rapporto contrattuale di mandato: una conclusione se non del tutto sovrapponibile quasi completamente coincidente.
Teniamo a mente questo aspetto, dunque: amministratore e condominio disciplinano i propri rapporti giuridici anche in relazione alle norme dettate in materia di mandato. Andiamo oltre.
Compenso dell'amministratore di condominio
A mente dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. l'amministratore, all'atto dell'accettazione dell'incarico e ad ogni successivo rinnovo deve indicare, a pena di nullità della nomina, l'importo richiesto a titolo di compenso per la propria attività.
Come suole dirsi: il Legislatore minus dixit quam voluit. Nell'indicare il compenso richiesto, infatti, l'amministratore può porre termini e condizioni che siano compatibili con la natura e la durata dell'incarico.
L'importante è che tutto sia ben chiaro fin dall'inizio del rapporto contrattuale: in generale, infatti, è vietato per l'amministratore domandare compensi successivamente all'assunzione dell'incarico.
Pagamento anticipato del compenso
Ciò specificato, possiamo così arrivare alla questione posta dal nostro lettore: non esistono norme, in relazione al contratto di mandato ed al rapporto tra amministratore e condominio, che vietino di domandare il pagamento anticipato del compenso o di una sua parte.
Ove, quindi, l'assemblea accetti tale richiesta, starà all'amministratore, nella formulazione delle quote, prevedere una prima quota comprensiva dell'intera retribuzione pattuita.
Allo stesso modo può prevedersi il pagamento a cadenza mensile, bimestrale, trimestrale, ecc.
L'importante è che vi sia accordo: nulla vieta, quindi, all'assemblea, di domandare una diversa forma di pagamento.
Come mettere in relazione questa possibilità con la facoltà di revoca assembleare - che può essere esercitata in ogni momento (art. 1129, undicesimo comma, c.c.) - o giudiziale che può essere percorsa dai condòmini a fronte di irregolarità nella gestione?
In tali ipotesi, specie nel caso di revoca assembleare, ove ne ricorrano i presupposti (leggasi giusta causa di revoca), il condominio potrà domandare la restituzione della quota di compenso non corrispondente ad alcuna attività, restando salvo il risarcimento ulteriore degli eventuali danni.
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