Il compenso ulteriore deve essere espressamente richiesto e non "nascosto" tra le spese amministrative del bilancio preventivo
L'amministratore non ha mai diritto, in generale, ad onorari aggiuntivi: in particolare, consolidato orientamento giurisprudenziale è che l'attività connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza:
deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale;
non deve essere retribuita a parte (Cass. civ., 28 aprile 2010, n. 10204).
Per la verità, per alcune prestazioni dell'amministratore può esservi il dubbio se esse rientrino o meno tra i compiti e le funzioni naturali nel suo mandato. In questi casi, spetta all'assemblea chiarire se e quando vanno previsti compensi extra, preferibilmente al momento del conferimento dell'incarico.
Compenso dell'amministratore di condominio: niente extra non previsti per le opere straordinarie
Specificamente, solo una delibera dell'assemblea dei condomini potrà far sorgere in capo all'amministratore il diritto a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché, ad esempio, si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale: i giudici di legittimità hanno infatti definitivamente superato un contrario indirizzo, attestatoti negli anni scorsi, secondo il quale di fronte a lavori esorbitanti dall'ordinaria amministrazione all'amministratore era sempre dovuto un compenso extra rispetto all'onorario annuale pattuito (Pret.
Perugia, 6 febbraio 1998: «Il compenso dovuto all'amministratore di condominio e determinato dall'assemblea ai sensi dell'art. 1135 n. 1 c.c. o in mancanza dal giudice, in base all'art. 1709 c.c., è legato da rapporto sinallagmatico solo con le prestazioni professionali dell'amministratore c.d. ordinarie.
L'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria occupa l'amministratore oltre misura con riguardo ad attività che per legge non gli competerebbero e con un impegno proiettato ben oltre la fase della sola rappresentanza sostanziale dei condomini».
A favore della retribuibilità a partedelle attività straordinarie, pure in mancanza di un'espressa previsione assembleare, si erano altresì pronunciate, in sede di merito Trib. Milano, 2 luglio 2011, n. 7511; Giudice di pace Caserta, 16 ottobre 2000; App. Milano, n. 2220/1992).
Come anticipato, arresto finale della giurisprudenza è invece che le prestazioni eccezionali eseguite in occasione di lavori straordinari sugli stabili non legittimano la richiesta di un compenso aggiuntivo da parte dell'amministratore di condominio in mancanza di qualsiasi delibera assembleare in proposito.
Il caso Un Condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo che gli era stato notificato dal proprio amministratore, il quale lamentava di essere creditore di una somma quale compenso per l'attività svolta in occasione di lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall'ente di gestione: in particolare, l'amministratore fondava la propria pretesa creditoria sulla circostanza che l'assemblea, con delibera successiva a quella di approvazione dei menzionati lavori, avesse altresì approvato un compenso suppletivo a suo favore ricompreso quale "costo di amministrazione"; il Condominio opponente affermava invece di non aver mai riconosciuto il richiesto compenso, assumendo che quella imputazione - "costo di amministrazione" - dovesse essere riferita «in generale a tutte le spese "amministrative" tese a portare a compimento il progetto».
L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?
La decisione Il Tribunale ha in primo luogo ribadito l'indirizzo interpretativo prevalente secondo il quale «il compenso previsto per l'amministratore di condominio per il complesso della sua attività e per i suoi compiti istituzionali deve ritenersi ricompreso nel corrispettivo stabilito per tutta l'attività amministrativa della durata annuale e non può essere parcellizzato (Cass. 3596/03).
E solo l'assemblea, con separata ed espressa decisione, può deliberare di attribuire all'amministratore ulteriori compensi forfettari suppletivi rispetto alla convenuta retribuzione (Cass. 14197/11 e Cass. 22313/13)».
Alla luce di tali premesse, l'organo giudicante ha poi negato che, nel caso sottoposto al suo esame, le «spese amministrative» cui fa riferimento il bilancio preventivo, allegato alla delibera di approvazione dei lavori e approvato il giorno seguente, non possano essere interpretate alla stregua di un compenso aggiuntivo da riconoscere all'amministratore. Il Tribunale chiarisce infatti che:
- l'amministratore, presente all'assemblea del 28 gennaio durante la quale veniva deliberata l'esecuzione dei lavori, avrebbe dovuto, in quella occasione, formulare la richiesta di un compenso aggiuntivo (tra l'altro, come rileva il giudice, di importo significativo), e su tale, specifica proposta la compagine condominiale avrebbe potuto contestualmente decidere. (Il Tribunale ricorda inoltre che nel corso della medesima assemblea si era deliberato in merito ai compensi a favore di altri soggetti);
- l'amministratore - verrebbe da aggiungere, piuttosto subdolamente - ha invece inserito la voce controversa nel preventivo, approvato il giorno seguente unitamente alla nomina del nuovo amministratore, e «lungi dal premunirsi di rendere chiara la richiesta inserendola nell'elenco delle voci di bilancio, ha invece inserito una posta che chiaramente a spese vive e non a un compenso può essere associata per il non equivocabile termine utilizzato (spese e non compenso), ma anche perché è di comune esperienza che lavori straordinari comportano inevitabili spese vive ulteriori».
Ad evitare spiacevoli sorprese ed eventuali contenziosi, già al momento del conferimento dell'incarico, l'amministratore potrebbe anche sottoporre all'assemblea un compenso differenziato a seconda del compimento di eventuali attività non rientranti nella ordinaria amministrazione, individuando ad esempio diversi "scaglioni" di entità crescente in relazione alle diverse attività di natura straordinaria che si potrebbero rendere necessarie nel corso del suo mandato.
Deve peraltro rammentarsi che l'art. 1129 c.c. - riformulato dalla l. 220/12 - prevede ora che all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, l'amministratore debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta; può pertanto affermarsi che il professionista, formulando la sua proposta, abbia l'obbligo di indicare:
- in maniera precisa ed articolata il compenso richiesto per la gestione ordinaria
- ulteriori compensi richiesti per le attività straordinarie
- tutti i compensi che non rientrano nella gestione ordinaria.
Un precedente La Corte di legittimità, nel confermare che il diritto ad onorari aggiuntivi si configura in capo all'amministratore solo quando deliberato dall'assemblea, ha inoltre chiarito che l'autorità giudiziaria non possa sindacare il merito della delibera, ma solo verificarne la legittimità (Cass. civ., 3 dicembre 2008, n. 28734).
Nel caso di specie, un condomino aveva impugnato la delibera assembleare con la quale il Condominio aveva approvato la spesa concernente la voce "competenze tecniche amministrative per lavori straordinari" menzionata nel bilancio consuntivo; il Giudice di Pace aveva ritenuto dovuta la spesa, relativa al compenso riconosciuto all'amministratore per i lavori eseguiti nello stabile condominiale, «giacché - chiariva il giudice - era stata approvata dall'assemblea nel rispetto della norme di cui agli articoli 1135 e 1136 c.c., osservando che il vizio denunciato concerneva il merito e non la validità della delibera».
Proponendo ricorso in cassazione contro questa pronuncia, il condomino rilevava tuttavia che:
- · la motivazione, con cui la sentenza aveva ritenuto dovuta la spesa in oggetto, era da considerarsi meramente apparente, non essendo al riguardo sufficiente affermare che la delibera fosse stata approvata con le maggioranze prescritte;
- · dalla documentazione prodotta dalla controparte non era emerso che l'importo di euro 528,00 concernesse un compenso straordinario o potesse essere decisiva a tal fine la voce "competenze tecniche amministrative per lavori straordinari" indicata nel bilancio consuntivo, posto che nelle precedenti riunioni i condomini non avevano mai inteso assegnare all'amministratore alcun compenso, perché altrimenti sarebbe stato deliberato contestualmente all'approvazione della spesa concernente i lavori.
Inoltre, il condomino ricorrente deduceva «la nullità della delibera per indeterminatezza dell'oggetto - che è questione rilevabile d'ufficio dal giudice - atteso che la voce "competenze tecniche amministrative per lavori straordinari" non conteneva un esplicito riferimento al compenso dell'amministratore».
I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso, giudicando infondati tutti i motivi proposti a sostegno: in primo luogo, secondo la Cassazione, il Giudice di Pace, ritenendo dovuta la spesa relativa al compenso straordinario riconosciuto dal condominio all'amministratore, aveva giustamente evidenziato che detta spesa trovava fondamento nella delibera che aveva approvato il bilancio consuntivo, in cui essa era stata chiaramente indicata alla voce "competenze tecniche amministrative per lavori straordinari" - a differenza dunque della fattispecie di cui a Trib. Roma n. 11/17, nella quale il riferimento è ad un tutt'altro che identificativo "spese amministrative".
In Cass. n. 28734/08, si è poi sottolineato un profilo ulteriore: negando che nella delibera impugnata, e inerente al compenso extra, riconosciuto dall'assemblea all'amministratore, sussistesse un vizio di legittimità, i giudici hanno di conseguenza ribadito che il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito della delibera.
Il giudice, cioè, può solo valutare che la delibera sia legittima, rispetto alla violazione di norme di legge e del regolamento condominiale, comprendendosi tra queste anche «l'eccesso di potere, che si ravvisa allorché la delibera sia deviata dal suo modo normale di essere» - tale è, ad esempio, la delibera che stabilisca la ristrutturazione di una facciata dello stabile, restaurata soltanto l'anno precedente, senza che sussistano vizi dell'opera realizzata.
O, ancora: «È nulla, in quanto viziata da eccesso di potere, la delibera dell'assemblea condominiale con la quale vengano assunte statuizioni abnormi, irragionevoli e gravemente ed ingiustificatamente lesive dell'interesse comune» (Pret.
Catania, 27 ottobre 1997: nella specie, l'assemblea condominiale aveva fissato il compenso dell'amministratore in misura abnorme ed irragionevole rispetto al compenso medio corrente nella città in cui si trovava l'edificio condominiale).
Di conseguenza, all'autorità giudiziaria non è in alcun modo consentito controllare la convenienza o l'opportunità della scelta effettuata dall'assemblea, «quale organo sovrano della volontà dei condomini», ma deve solo stabilire se quella delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Cass. civ., 20 aprile 2001, n. 5889).
Il condomino che impugni la delibera dovrà pertanto sollevare eccezioni che riguardano la legittimità della decisione e non il merito di questa.
