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Il credito dell'amministratore di condominio. Ecco come tutelarlo
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Il credito dell'amministratore di condominio. Ecco come tutelarlo

Amministratore di condominio: come "tutelare" il proprio compenso e le spese che ha anticipato in favore dei condòmini?

Avv. Rosario Dolce 

Abbiamo capovolto l'esito di una sentenza per sperimentare, da punto di vista pratico e fattuale, come un amministratore possa tutelare il proprio lavoro e per esso il compenso e le spese che ha anticipato in favore dei condòmini

Sovente occorre che l'amministratore abbia sostenuto delle anticipazioni per conto della compagineper evitare l'interruzione dei servizi comuni. Frequente è anche il caso in cui la raccolta fondi periodica non sia stata sufficiente a garantire all'amministratore la remunerazione del proprio compenso periodico.

Il dilemma che l'amministratore si pone, alla fine del mandato, è quindi quello di come procedere per recuperare tali danari.

Ebbene, con dovizia di particolari la “soluzione” al “quesito” la propina il Tribunale di Roma con la Sentenza del 24 febbraio 2016

Il caso è uno dei tanti. L'amministratore uscente fa causa al proprio ex mandante (nella fattispecie un supercondominio) onde recuperare una somma di danaro, a suo dire,mutuata a titolo di anticipazione e a titolo di mancata corresponsione del compenso professionale.

=> Quando i condomini devono restituire all'amministratore le somme da lui anticipate

La domanda pecuniaria non troverà però accoglimento. L'iter argomentativo espresso dal provvedimento è comunqueutile per svelareacontrarioil modo corretto per procedere alla tutela del credito dell'amministratore di condominio in sede giudiziale.Ma, procediamo con ordine.

Con riferimento alle anticipazioni sostenute. L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore.

=> Quando i condomini devono restituire all'amministratore le somme da lui anticipate

Il principio fissato dall'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere quindi coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

Come procedere, allora, nel caso in cui tali anticipazioni non siano state già approvate e/o ratificate dall'assemblea dei condòmini?Tentiamo di fornire una risposta, più o meno compiuta.

In primo luogo, siccome occorrerà provare lo stato di “urgenza” in funzione della contingenza temporale del caso, l'amministratore dovrà aver cura di conservare copia, da una parte, dell'estratto del conto corrente condominiale (in rosso) e, dall'altra parte, del prospetto dei crediti insoluti.

Sarà utile anche produrre, ove occorrente, la documentazione afferente l'attività di recupero dei crediti, frattanto, svolta nei confronti dei condòmini morosi.

=> Un breve ma importante chiarimento sul compenso dell'amministratore

In secondo luogo, siccome occorrerà provare la natura personale dell'anticipazione, l'amministratore dovrà aver cura di conservare la copia del mezzo di pagamento utilizzato – riconducibile al proprio conto personale -; dal quale, va da sé, dovrà evincersi la causale di pagamento.

Ecco perché è preferibile procedere con bonifico bancario ogni qual volta si debba sostenere una spesa in conto anticipo in favore del condominio, evitando di pagare con l'impiego di danaro contante.

Con riferimento al compenso professionale Il rapporto professionale che intesse l'amministratore col condominio degli edifici è riconducibile al mandato con rappresentanza. Da tanto è stato costantemente ricavato che il compenso professionale che spetta a quest'ultimo per l'attività svolta in favore del mandante deve essere cristallizzato all'atto del conferimento dell'incarico, e cioè deve essere riportato in seno al verbale assemblearecontenete la nomina (anche per relationem, mediante richiamo all'allegato preventivo).

Nel caso in cui il preventivo non declini l'attività offerta in proposito, nel quadro della gestione ordinaria o straordinaria, il compenso approvato dall'assise dovrà ritenersi omnia comprensivo.

Per esempio, ove, nel corso del mandato, l'assemblea dei condòmini approvi l'appalto di un opera da eseguire nelle parti comuni dell'edificio, l'amministratore non potrà pretendere il pagamento di un supplemento, se nel preventivo offerto in comunicazione, all'atto della nomina e/o conferma dell'incarico, l'attività straordinaria non sia stata calibrata oltre.

A quest'ultimo spetterà un compenso extra solo laddove l'assemblea dei condomini non decida di riconoscerloex post; magari prendendo atto della complessità dell'incarico, anche ai fini della cura delle incombenzedi carattere fiscale (si pensi alla pratica per la“detrazione irpef”).

=> Quando l'amministratore non invia la lettera di accettazione dell'incarico ha diritto al suo compenso?

In sede giudiziale, quindi, l'amministratore che intenderà rivendicare il mancato pagamento del suo compenso in funzione dell'attività svolta dovrà essere in grado di produrre in atti, in primis, il verbale assembleare contenente la delibera di nomina con l'approvazione del relativo preventivo, e, se del caso, il verbale contenente la delibera postuma avente ad oggetto il riconoscimento di un extra.

In conclusione. Il provvedimento in commento segue una lunga fila di quelli che negano all'amministratore il diritto di ottenere in giudizio la rifusione delle spese sostenute ora in termini di anticipazione, ora in termini di compenso professionale.In realtà si tratta di casi accumunati tra loro da una sorta di deficienza probatoriadella domanda formulata da parte dell'amministratore.Allora, abbiamo tentato di esaminare la fattispecie secondo una diversa prospettiva.

Ne è conseguito una breve dispensa di consigli su come procedere per consentire all'amministratore di tutelare il credito professionale maturato in pendenza del mandato.

=> Compenso amministratore e ritenuta d'acconto

Scarica Tribunale di Roma -Sentenza del 24 febbraio 2016

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