In materia di riscossione delle quote condominiali, la norma cardine nell'attuale sistema normativo, per come ridisegnato dalla L. 220/2012, è quella contenuta nell'art. 63 disp. att. c.c., per il quale: “I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. II.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. III. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. IV. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.
La norma delinea, pertanto:
- Le modalità di riscossione del credito – In relazione al piano di riparto approvato dall'assemblea, l'amministratore può riscuotere le quote condominiali con ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva;
- il principio di parziarietà – Viene adottato il principio mutuato dalla giurisprudenza per il quale, in materia condominiale, salvo limitatissimi casi, i condòmini non risultano co-obbligati in solido e, pertanto, ogni condomino risponde pro-quota, in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà e il patrimonio di quelli in regola con i pagamenti non è aggredibile se non dopo l'infruttuosa escussione del condomino moroso;
- Sospensione dei servizi comuni – Quando la morosità si protrae per più di 180 giorni, l'amministratore ha facoltà di sospendere la fruizione dei servizi comuni in danno del condomino moroso;
- Solidarietà tra dante e avente diritto – E' il tipico caso della compravendita dell'appartamento, per il quale il venditore rimane co-obbligato con l'acquirente al pagamento delle quote condominiali relative all'annualità precedente ed a quella in corso.
Nelle pieghe della norma, tuttavia, si rinviene un capoverso di fondamentale importanza per la concreta attuazione del principio di parziarietà dell'obbligazione condominiale, quello relativo all'obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi.
In altri termini l'amministratore di condominio, su richiesta del creditore, è obbligato a fornire i dati dei condòmini non in regola con i pagamenti; ciò consentirà al creditore del condominio di rivolgere le sue richieste di pagamento e, eventualmente, di intraprendere l'azione giudiziaria, direttamente nei confronti dei condòmini effettivamente morosi.
La consegna dei documenti condominiali da parte dell'amministratore uscente
Tuttavia c'è da chiedersi fino a dove si estende detto obbligo e, quindi, quali sono i “dati” che l'amministratore è tenuto a comunicare, e se dette informazioni attengono solo ai condòmini morosi ovvero anche a quelli in regola con i pagamenti.
Le risposte agli anzidetti quesiti ce le fornisce il Tribunale di Monza, con l'ordinanza del 3 giugno 2015, probabilmente, la prima che si è occupata di questa singolare fattispecie.
Il Tribunale è stato investito della suddetta questione, con ricorso ex art. 702 c.p.c. (procedimento sommario di cognizione), da un creditore del condominio che chiedeva all'amministratore dello stabile di poter avere l'anagrafe di tutti i condòmini, ivi comprese le quote millesimali di pertinenza di ciascun partecipante al condominio, asserendo di avere un credito rinveniente dal mancato pagamento di spese legali liquidate in sentenza.
Si costituiva in giudizio il condominio asserendo come la richiesta del creditore esulasse dalle prerogative allo stesso concesse dall'art. 63 disp. att. c.c.
In particolare, il condominio rileva come il creditore non avrebbe chiesto solo il nominativo dei singoli condòmini morosi, bensì l'intera anagrafica condominiale, in violazione pertanto della sopra richiamata norma.
La II sezione civile del Tribunale di Monza, tuttavia, è di contrario avviso, ritenendo legittima la richiesta avanzata dal creditore del condominio.
Il giudice in motivazione evidenzia come l'art. 63 disp. att. c.c. parla di informativa in merito ai condomini morosi, pertanto, che la morosità dovrebbe riguardare concretamente il debito vantato dal creditore istante.
Ciò posto, riferisce come l'assemblea potrebbe aver deliberato sulla voce di debito ovvero, nel caso ad esempio di spesa imprevista, non ancora disposto nulla in merito. => Costi per l'anagrafe condominiale, come contestarli?
A seconda dell'ipotesi in cui si versa, pertanto, vi sarebbe già a monte una distinzione tra i condòmini in regola con i pagamenti e quelli morosi, ciò avviene nel primo caso, quando vi sia già stata una deliberazione assembleare in merito, dove peraltro potrebbe risultare possibile che tutti i condòmini, o solo alcuni, siano morosi.
Viceversa, nella seconda ipotesi, vale a dire in mancanza di deliberazione assembleare, di fatto (tecnicamente) nessun condomino risulterebbe moroso, venendo a mancare il piano di riparto approvato dall'assemblea ex art. 93 disp. att. c.c. (condizione necessaria affinché si possa parlare di morosità) ma, nondimeno, gli stessi sarebbero legalmente debitori pro-quota nei confronti del terzo creditore.
Fatta questa premessa il Tribunale di Monza riferisce come: “Ora, il creditore non può sapere, siccome estraneo al condominio, se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, sì che tutti i condomini sono tenuti pro quota, e senza applicazione dell'art.63, co.2 d.a.
Proprio in ragione di questa asimmetria informativa tra amministratore e creditore, deve ritenersi che l'ambito dell'art.63, co.1 d.a. c.c., e il correlativo obbligo di informazione, si estenda anche al caso in cui il creditore chieda l'intera anagrafica dei condomini, come avvenuto nel caso di specie. Così facendo, il creditore si tutela in via preventiva, avanzando una richiesta comprensiva sia dell'ipotesi in cui tutti i condomini siano morosi, sia di quella in cui siano comunque tenuti tutti pro quota, e senza applicazione dell'art.63, co.2 d.a. c.c. (per omessa deliberazione assembleare del credito).
A quel punto, sarà l'amministratore a specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota (debito deliberato in assemblea), e quindi a fornire i soli nominativi dei morosi. In caso contrario, fornirà tutti i nominativi”.
La questione, tuttavia, appare più formale che sostanziale, considerato che sia nel caso di mancata deliberazione, che in quello contrario, i condòmini risulterebbero tutti, o solo alcuni, debitori, di talché, a prescindere dalla tipologia di richiesta del creditore, l'amministratore dello stabile sarebbe comunque obbligato a fornire l'elenco completo dei condòmini debitori, fosse pure la totalità dei partecipanti al condominio.
Peraltro, inconsueta appare la definizione di “preventiva” che il Tribunale accorda alla richiesta del creditore, in primo luogo perché lo stesso, prima di adire l'autorità giudiziaria, dovrebbe quanto meno avanzare siffatta richiesta nelle vie bonarie e poi, semmai, in caso di rifiuto, avviare la procedura giudiziaria, in secondo luogo perché una volta interpellato, l'amministratore è tenuto a fornire tutti “i dati dei condomini morosi”, che come visto, possono essere anche la totalità.
Motivo per cui, non vi sarebbe alcun apparente motivo di richiedere “preventivamente” l'elenco completo dei condomini, salvo si ritengano non veritiere le informazioni ricevute dall'amministratore, veridicità accertabile da un mero riscontro contabile (somme accreditate – somme incassate), evenienza che potrebbe comportare profili di responsabilità personale, sia civile che penale, dell'amministratore.
Più pregnante, invece, appare la seconda questione affrontata dal Tribunale di Monza, quella relativa all'obbligo di informare in relazione alle quote millesimali dei condòmini, richiesta anch'essa ritenuta illegittima, per violazione dell'art. 63 disp. att. c.c., da parte del condominio convenuto.
Anche in questo caso, tuttavia, il giudice ritiene fondata siffatta richiesta così come avanzata dal creditore istante.
Nello statuire, come si legge in motivazione, che l'art. 63, co. I, disp. att. c.c. parla di "dati" dei condomini morosi: “È vero che l'art. 1130 n.6 c.c., trattando dell'anagrafe condominiale, non menziona le quote millesimali di ciascun condomino.
Tuttavia, l'espressione "dati" dell'art. 63, co.1 d.a. deve intendersi comprensiva anche delle quote millesimali.
Tanto si desume, in via di interpretazione sistematica, dall'art. 63, co.2 d.a.: la sussidiarietà implica che non vi è solidarietà, e che quindi vale l'idea dell'azione pro quota del terzo creditore, ex Cass.s.u. 9148/08, verso il singolo moroso”.
Detta interpretazione appare la più plausibile, considerato che la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota versata dai singoli condòmini, evenienza che comporterebbe in primo luogo estenuanti richieste all'amministratore, con evidente spendita di tempo per tutte le parti, ma anche una eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione agli effettivi millesimali di proprietà, dato quest'ultimo che, diversamente opinando, il creditore potrebbe non conoscere.
Infine un importante inciso finale del Tribunale di Monza, che condanna il condominio al pagamento delle spese del giudizio, anche in considerazione del fatto che “l'attore non era obbligato a ricevere un pagamento rateale”.
Ed invero, l'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, come nel caso di specie, oltre a dover essere adempiuta al domicilio del creditore (art. 1182 c.c.), deve essere adempiuta immediatamente se non è previsto un termine (art. 1183 c.c.), e per intero, ben potendo il creditore rifiutare un adempimento parziale anche se la prestazione è divisibile (art. 1181 c.c.).
Ciò posto, lo stillicidio del pagamento rateale, comunemente in voga quando la riscossione delle singole quote - per le più svariate motivazioni - avviene in tempi diversi, con il contestuale versamento parcellizzato delle somme in favore del creditore, potrebbe comportare oltre che una legittima richiesta di interessi legali, in caso di azione giudiziaria, anche una condanna alle spese di giudizio.
L'elenco di tutti i documenti che l'amministratore uscente deve consegnare.
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
