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Il piccolo condizionatore sul muro perimetrale non lede l'estetica dell'edificio condominiale
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Il piccolo condizionatore sul muro perimetrale non lede l'estetica dell'edificio condominiale

Quando il condizionatore non lede il decoro dell'edificio

Ivan Meo  

Il minimo ingombro, della macchina moto-condensante, legittima l'installazione del condizionare sul muro condominiale

I limiti.

Il condizionatore d'aria è un bene essenziale e ineludibile per la vita di tutti i giorni. Al pari di quanto accade per altri impianti tecnologici (per esempio le antenne satellitari), anche il climatizzatore deve sottostare ad una disciplina che ne consenta un uso rispettoso delle normative vigenti in materia di decoro architettonico nonché delle norme del codice civile al fine di non pregiudicare i diritti dei terzi, e nella fattispecie, dei condòmini.

A seconda della tipologia e struttura dell'impianto di climatizzazione, occorre adottare una serie di precauzioni: infatti, nel caso di utilizzazione di un condizionatore portatile, le cautele sono sicuramente minori rispetto a quelle necessarie a seguito dell'installazione di un macchinario fisso dotato di motore esterno.

Pertanto, emerge la necessità di un contemperamento dei diritti del proprietario e quelli del condominio atteso che possono sorgere contrasti in ordine a diversi.

Modalità di installazione. Al di fuori delle ipotesi in cui l'impianto di condizionamento venga installato sul balcone o terrazzo di proprietà, spesso accade che lo stesso sia collocato sulle parti comuni dell'edificio condominiale.

In tale caso vige il principio generale in tema di uso delle cose comuni, secondo il quale ciascuno dei partecipanti alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Pertanto, l'utilizzo del muro o della facciata comune, mediante l'inserimento di elementi ad esso estranei (condizionatori) e posti al servizio esclusivo dell'unità immobiliare di un condomino, deve avvenire nel rispetto di tutte le normative previste dalla legge, in modo da non alterare la destinazione e non impedire il pari uso della cosa comune da parte degli altri condòmini.

Il divieto di alterare la destinazione i condòmini possono servirsi delle parti comuni per l'installazione anche del condizionatore nel rispetto dei limiti stabiliti dell'articolo 1102 c.c.

Per interpretare appieno gli ambiti di legittimità dell'uso alla luce della specifica disciplina dettata dall'art. 1102 c.c., è necessario specificare la nozione di “alterazione della destinazione” con riferimento al limite del “divieto di non alterare la destinazione della cosa comune” e quella di “pari uso” avendo riguardo al limite di non impedire l'altrui pari uso. (Installare un condizionatore nelle zone sottoposte a vincolo, Attenzione....)

L'uso da parte di ciascun condomino della cosa comune e delle parti comuni di una cosa è sottoposto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonché a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, con preminenza dell'osservanza del primo divieto potendosi avere salvaguardia degli interessi dei condòmini solo col rispetto della destinazione attualmente impressa alla cosa comune. ( Cass. civ., Sez. II, 18.07.1984, n. 4195).

La destinazione della cosa comune – che, a norma dell'art. 1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione non può alterare – deve essere determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l'uso della cosa, giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi, e di fatto, quali le caratteristiche della cosa. (Cass. civ., Sez. II, 22.11.1976, n. 4397).

Secondo la giurisprudenza si deve tenere conto della funzione originaria del bene, sempre che l'alterazione sia “rilevante”, non rientrando in tale accezione l'aggiunta di una nuova funzione a quella originaria.

Sulla base di tali presupposti, sussiste “alterazione della destinazione” quando le modifiche rendono impossibile o comunque pregiudicano in modo apprezzabile la funzione originaria delle parti comuni (Cass., Sez. II, 28.11.1984, n. 6192; Cass., Sez. II, 26.07.1983, n. 5132).

A riguardo, occorre muovere dal rilievo giurisprudenziale secondo cui nel condominio degli edifici, le parti comuni formano oggetto, a favore di tutti i condòmini, di un compossesso pro indiviso il quale si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari cui siano collegate materialmente o per destinazione funzionale (suolo, fondazioni, muri maestri, oggettivamente utili per la statica) oppure siano soggettivamente utili, nel senso che la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (portone, anditi, scale, ascensore ecc.).

Nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano (e, per traslato, il proprietario) trae da tali utilità, nel secondo caso si risolve nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario. (Cass. civ., Sez. II, n. 16496/2005).

Il possesso delle parti comuni, inteso come esercizio di fatto corrispondente al contenuto del diritto, si atteggia, quindi, diversamente secondo che le cose, gli impianti ed i servizi offrano una “oggettiva utilità“ o un “utile soggettivo”.

Proprio dalla diversità ontologica tra utilizzazione oggettiva e godimento soggettivo scaturiscono, pertanto, differenti modalità di esercizio del possesso.

Infatti, mentre relativamente alle cose suscettibili di godimento soggettivo il possesso si esercita tramite attività personali, nel caso di utilità oggettiva l'esercizio del possesso consiste nel puro fatto che il proprio piano o porzione di piano beneficia senza contrasti delle utilità offerte (Cass. civ., Sez. II, n. 855/2000).

In caso di utilità oggettiva – ovvero laddove l'utilità prodotta da talune parti comuni in favore delle unità immobiliari derivi soltanto dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose – la Suprema Corte ha invocato il principio di affievolimento probatorio, ritenendo che non è necessaria la specifica prova del possesso di detta parte, quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola” (Cass. civ., Sez. II, n. 16496 del 5.08.2005), oppure laddove si tratti di beni che non hanno un'autonomia rispetto all'edificio, riferendosi all'eliminazione di una parte del muro comune operata da un condomino (Cass. civ., 13.07.1993, n. 7691) o ancora riguardo al suolo su cui sorge l'edificio che non consente lo svolgimento di alcuna attività personale, ma offre un'utilità meramente oggettiva con la conseguenza che il possesso può consistere soltanto nel fatto (oggettivo) di beneficiare del sostegno del proprio immobile (Cass. civ., Sez. II, 26.01.2000, n. 855).

Il caso. Recentemente la Cassazione ha analizzato un caso relativo all‘installazione di un impianto di aria condizionata all'esterno di un muro perimetrale dell'edificio condominiale.

Il ricorrente, proprietario di diversi appartamenti, impugnava la decisione dell'assemblea che autorizzava due condomini a mantenere il condizionatore sulla parete dell'edificio, adducendo gli estremi di una appropriazione di una parte della cosa comune; per tali motivi un simile utilizzo poteva essere autorizzato soltanto con delibera votata all'unanimità e non dei presenti come avvenuto.

L'assemblea aveva già autorizzato il proprietario esclusivo ad utilizzare l'impianto in quanto, oltre ad essere di modeste dimensioni, i tubi delle acque di scarico erano debitamente raccolte in una piccola vaschetta mimetizzata in un vaso di fiori.

Per tali ragioni non alterava il decoro architettonico dell'edificio e non si poteva neanche invocare il regolamento condominiale che vieta l'occupazione, per quanto temporanea, di spazi collettivi visto che l'impianto è amovibile, piccolo e non rappresenta un intralcio per il passaggio dei residenti.

Dalle motivazioni dell'ordinanza si evince che la facoltà prevista dall' articolo 1102 Cc può essere invocata dal proprietario esclusivo visto che ha utilizzato un piccola porzione del muro perimetrale e l'utilizzo più intenso della parte comune dell'edificio da parte del proprietario esclusivo deve essere rapportato alla funzione degli spazi condominiali.

Il climatizzatore resta sul muro comune dell'edificio perché l'ingombro dell'impianto risulta minimo e non si pone un problema di lesione al decoro del fabbricato.

La legittimità delle modifiche apportate alla cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. Nell'applicazione delle regole di cui all'art. 1102 c.c., il giudice non può limitarsi ad esaminare se le modificazioni apportate dal condominio alla cosa comune per il migliore godimento di questa o della sua proprietà singola siano o meno suscettibili di compromettere la stabilità e l'estetica dell'edificio in base all'assetto attuale; ma deve, invece, accertare in base all'esame della destinazione attualmente impressa in concreto alla cosa comune, nonché in base alle ragionevoli prospettive offerte dall'oggettiva struttura, ubicazione e destinazione delle proprietà individuali e tenendo conto, altresì, delle aspettative desumibili dall'uso che ciascun condomino faccia della sua proprietà o da allegati apprezzabili mutamenti, se siano prevedibili modificazioni uguali o analoghe da parte degli altri condòmini e se queste sarebbero pregiudicate dalle modifiche già attuate o in via di attuazione ( Cass. civ., Sez. II, 4.03.1983, n. 1637).

Più di recente la Cassazione ha precisato, in ordine ai muri perimetrali di un edificio condominiale, che gli stessi sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, di cui costituiscono parte organica per la suddetta funzione e destinazione, cosicché possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte del fabbricato di sua proprietà esclusiva, ma non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condòmini e costituente un'unità distinta rispetto all'edificio comune; ciò in quanto comporterebbe la costituzione di una servitù a carico del suddetto edificio per la quale occorre il consenso di tutti i comproprietari (Cass. civ., Sez. II, 21.04.2008, n. 10324).

Pertanto, l'utilizzazione del muro comune da parte di un condomino comproprietario, incontra i limiti generali stabiliti dall'art. 1102 c.c. per l'uso della cosa comune: non deve incidere sulla statica del fabbricato condominiale compromettendone la stabilità; non deve pregiudicare la sicurezza ed il decoro architettonico dell'edificio; non deve alterare la destinazione del bene; non deve dare luogo alla costituzione di una servitù a favore di terzi estranei al condominio; non deve impedire l'uso del diritto agli altri proprietari; non deve violare il diritto degli altri condòmini esercitabile sulle porzioni immobiliari di loro proprietà esclusiva.

Di conseguenza, come ampiamente affermato in giurisprudenza, tra le modifiche che il condomino può apportare al muro perimetrale al fine di trarre dal bene comune una particolare utilità – inerente alla sua proprietà esclusiva – è possibile ricomprendere l'applicazione di targhe o cartelli, ivi compreso l'inserimento nel muro di elementi ad esso estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condòmini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità (Cass. civ., Sez. II, 4.03.1983, n. 1637 e 26.03.1994, n. 2953, Sez. III, 24.10.1986, n. 6229).

A riguardo, deve ritenersi possibile utilizzare il muro comune anche per appoggio di parti di manufatti di modeste dimensioni e per infiggervi zanche. In tal caso non si altera la naturale e precipua destinazione del muro in funzione di sostegno, nonché di delimitazione perimetrale e protezione/isolamento dall'esterno delle proprietà individuali, configurando un uso più intenso della cosa comune consentito dall'art. 1102 c.c. (Condizionatore d'aria rumoroso, ecco perchè non deve pregiudicare la qualità della vita)

Scarica Corte di Cassazione Ordinanza 8857 del 4 maggio 2015

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