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Quando si acquisisce la qualità di condòmino?
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Quando si acquisisce la qualità di condòmino?

La qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato

Samantha Mendicino Avvocato del Foro di Cosenza  

Il principio. Non esiste un connubio indissolubile tra l'obbligo di contribuire alle spese comuni secondo le previsioni delle tabelle millesimali e l'esercizio del diritto di voto: come più volte affermato dalla giurisprudenza, il criterio legale di ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino è liberamente derogabile per convenzione.

Tale concetto viene ribadito anche dalla sentenza n. 4844 del 24 Febbraio 2017 con cui la Suprema Corte rammenta il principio generale secondo cui: basta essere proprietari di un immobile all'interno del Condominio al fine di acquisire in toto il diritto di presenziare e partecipare attivamente alle riunioni condominiali, anche mediate l'esercizio del diritto di voto. Non altro.

=> Cause sulla proprietà dei beni comuni, necessaria la partecipazione di tutti i condomini

La vicenda. La vicenda che finisce sotto i riflettori giudiziari è la seguente.

I ricorrenti chiedevano alla Corte di Cassazione di stabilire se, in un edificio condominiale dotato di tabelle millesimali, la trasformazione di un locale sottotetto con conseguente mutamento di destinazione dello stesso mediante creazione di una unità abitativa non censita nelle tabelle, consentisse o meno al proprietario di esercitare il diritto di voto nell'assemblea. E, in caso di riscontro positivo, a quali condizioni.

I condomini rilevavano che se le tabelle hanno il conclamato scopo di consentire una corretta ripartizione delle spese e del computo dei quorum assembleari, non si comprendeva come si potesse ritenere legittimato al voto il proprietario di una unità non censita in quelle tabelle.

Il paradosso lamentato sarebbe consistito nel fatto che in questo modo il proprietario di una unità non censita nelle tabelle suddette avrebbe potuto concorrere all'approvazione delle delibere di ripartizione delle spese, senza però essere tenuto a parteciparvi neppure in un secondo momento.

Tanto in quanto quelle spese, da lui magari approvate, non avrebbero potuto essergli richieste neppure retroattivamente, stante la natura dichiarativa e non certo costitutiva della sentenza che dispone la revisione delle tabelle.

=> Partecipazione all'assemblea del nuovo proprietario per conto del venditore

La decisione. La Suprema Corte osserva che la qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva ormai è fuori da ogni dubbio.

Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella millesimale.

Pertanto, l'esistenza di una tabella millesimale (o come nel caso di specie, di una tabella millesimale ‘aggiornata') non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari e consente sempre di valutare -anche a posteriori- in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni sono state raggiunte.

Tanto in quanto la tabella afferente ai millesimi agevola ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea. In genere, le dette tabelle millesimali servono per semplificare la gestione del condominio.

Nel caso di specie discente che è evidente che la mancata inclusione, allo stato, della unità mansardata nella tabella millesimale applicabile non priva il relativo proprietario dei diritti a lui spettanti quale condomino tra cui, ovviamente, quello di concorrere alla scelta dell'amministratore dell'edificio.

Né tantomeno tale situazione lo esonera di fatto dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso.

Infatti, sotto quest'ultimo profilo, se è vero che non è possibile applicare retroattivamente l'efficacia di una sentenza di revisione oppure di modifica dei valori proporzionali di piano, è altrettanto vero che a tale evenienza è sempre possibile rimediare con altri strumenti che l'ordinamento appresta ed, in particolare, con quello dell'indebito arricchimento ex art. 2401 cc.

I precedenti. In effetti, nella giurisprudenza di merito, qualche precedente di senso opposto a quanto esposto dalla Suprema Corte si trova.

Ad esempio, con sentenza del 14/06/2011, il Tribunale di Milano, in materia di condominio, si era espresso riconoscendo la qualità di condomino, con conseguente titolarità dei relativi diritti -ivi compreso quello di essere convocato per la validità dell'assemblea e delle conseguenti delibere-, solo ai proprietari delle unità immobiliari contemplate, all'epoca, nelle tabelle millesimali.

=> Morte del condomino, mancanza di eredi e sorte dei debiti condominiali

Scarica Corte di Cassazione n. 4844 del 24 Febbraio 2017

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