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La qualità di condomino non è determinata dalla partecipazione alle spese
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La qualità di condomino non è determinata dalla partecipazione alle spese

La qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce  

La qualità di condomino non è determinata dalla partecipazione alle spese condominiali e si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale, che ha natura ricognitiva e non costitutiva. (Cassazione civile, sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017)

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Questo è il principio espresso dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017. Gli Ermellini hanno confermato la validità della nomina dell'amministratore del condominio, deliberata dall'assemblea anche con il voto del proprietario di un vano sottotetto successivamente trasformato in mansarda, non incluso nelle tabelle millesimali.

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Il caso - La Corte d'appello di Torino decideva per la validità della delibera assembleare in oggetto in quanto "nessuna norma fa dipendere la qualità di condomino dalla contribuzione alle spese", essendo ben possibile il relativo accollo da parte di altri partecipanti, salve le azioni i regresso nei rapporti interni, così come è ben possibile che uno solo dei condomini si accolli le spese di tutti gli altri, ferma restando la qualità di condomini di costoro.

In altri termini, la qualità di condomino non è determinata dalla partecipazione alle spese, né tantomeno dall'inclusione nelle tabelle millesimali. Secondo la corte piemontese, per assumere la qualità di condomino è sufficiente essere proprietario di una unità immobiliare del fabbricato e, quindi, di parti comuni.

Non assume rilievo, invece, l'inclusione dell'unità immobiliare nelle tabelle millesimali, in considerazione del loro carattere meramente ricognitivo, e non attributivo di diritto e obblighi.

Alcuni condomini presentavano ricorso in cassazione contro la sentenza d'appello. Nello specifico, i ricorrenti chiedevano alla Corte di cassazione, tra l'altro, di stabilire "se in un edificio condominiale dotato di tabelle millesimali, la trasformazione di un locale sottotetto, con conseguente mutamento di destinazione dello stesso mediante creazione di unità abitativa non censita nelle tabelle, consenta o meno al proprietario di esercitare il diritto di voto nell'assemblea e a quali condizioni".

Pronunciandosi in merito (e respingendo il ricorso), la suprema Corte osservava come la mancata inclusione di un unità immobiliare nelle tabelle millesimali non priva affatto il suo proprietario del diritto di partecipare (e votare) alle assemblee, compresa quella, ovviamente, deputata alla nomina dell'amministratore.

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Osserva il Collegio che "la qualitàdi condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva ormai è fuori dubbio".

Già le Sezioni Unite, del resto, hanno precisato che la deliberadi approvazione delle tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica (Cass. civ., Sez. Un., 9.8.2010, n. 18477).

Ancora, è stato precisato in giurisprudenza che "il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi - la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari - e consente sempre di valutare anche "a posteriori" in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condizionai lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio" (Cass. civ., 9.8.2011, n. 17115).

Ciò posto, nel caso di specie è evidente che la mancata inclusione dell'unità mansardata nella tabella millesimale in vigore (situazione certamente singolare ma a cui ben poteva - e ben può - agevolmente porsi rimedio con lo strumento della revisione) non priva il proprietario dei diritti a lui spettanti quale condomino, tra cui, ovviamente, quello di concorrere alla scelta dell'amministratore dell'edificio, né lo esonera di fatto dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso.

Il principio da tenere in mente, secondo la Cassazione, è che non esiste alcun connubio indissolubile tra l'obbligo di contribuire alle spese condominiali e il diritto di voto. Questo, in quanto criterio legale delle spese in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascun condomino, è liberamente derogabile per convenzione quale appunto il regolamento contrattuale di condominio.In altre parole, i condomini possono derogare tramite convenzione contrattuale al criterio di ripartizione delle spese previsto dal codice civile.

Secondo la Cassazione, poiché i condomini possono decidere di distribuire le spese condominiali seguendo parametri differenti da quelli previsti dal codice civile, è del tutto ovvio che la qualità di condominio non potrà essere legata al fatto di contribuire o meno alle spese stesse, essendo perfettamente possibile che un condomino (che quindi evidentemente resterebbe tale) tramite una convenzione approvata da tutti gli altri non sia chiamato al pagamento delle spese condominiali.

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Avv. Giuseppe Nuzzo - giu.nuzzo@alice.it

Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, 24 febbraio 2017, n. 4844

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