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I lavori di consolidamento se li "piange" il condomino se non riesce a dimostrare l'urgenza
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I lavori di consolidamento se li "piange" il condomino se non riesce a dimostrare l'urgenza

Lavori di consolidamento in condominio, nessun rimborso se non urgenti.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

Niente rimborso per i lavori di consolidamento dell'edificio condominiale eseguiti direttamente dal singolo condomino, senza il consenso del condominio, se non viene fornita la prova del carattere urgente delle opere realizzate.

Sulla base a tale principio di diritto, il quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha respinto la domanda proposta dal condomino per ottenere dal condominio la restituzione delle spese da lui sostenute per la realizzazione di lavori di consolidamento, di interesse condominiale.

Secondo il giudice romano, il condomino non ha fornito la prova del carattere urgente dei lavori eseguiti di sua iniziativa, che è il presupposto indispensabile, ai sensi dell'art. 1134 c.c., per poter ottenere la ripetizione delle spese sostenute.

=> Lavori di consolidamento in condominio e riduzione della superficie dell'autorimessa di proprietà esclusiva. Risarcimento

Il fatto - Una srl, in qualità di condomina, si opponeva al decreto ingiuntivo emesso dei suoi confronti e a favore del condominio per spese condominiali non pagate. Nello stesso giudizio, la società chiedeva al condominio, in via riconvenzionale, il rimborso delle spese sostenute per lavori urgenti di consolidamento dell'edificio, eseguiti di sua iniziativa, senza il preventivo consenso dell'assemblea.

Il condominio si opponeva alla domanda, da un lato, perché la società non aveva diritto ad alcun rimborso per l'esecuzione dei lavori in quanto non urgenti, dall'altro, perché la società non aveva comunque dimostrato i motivi che avrebbero impedito di avvisare l'amministratore o gli altri condomini al fine di consentire al condominio di provvedere direttamente ai lavori.

La gestione individuale della cosa comune rappresenta l'eccezione nel condominio, a fronte della regola che prevede sempre l'interessamento dell'assemblea per i lavori che riguardano le parti comuni.

La norma di riferimento è data dall'art. 1134 c.c., modificato dalla legge di riforma n. 220/2012, che dispone: "l condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".

Ora, secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, recentemente ribadito con la sentenza n. 20151/2013, il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo appunto che si tratti di "spese urgenti".

Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa, dunque, solo quanto si tratta di opere urgenti, intendendosi per tali quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass. civ. n. 6400/1984; n. 4364/2001).

L'urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ. 27519/2011; n. 4330/2012).

=> Costruisce opere su parti comuni, niente diritto al rimborso perché non opera l'accessione

L'onere di provare il carattere urgente dei lavori grava sul condomino interessato ad ottenere il rimborso delle spese. Egli dovrà, ad esempio:

  • fornire la prova in ordine all'imprescrittibile requisito dell'urgenza dei lavori eseguiti;
  • specificare i lavori eseguiti;
  • dimostrare le condizioni che hanno impedito di provvedere alla loro esecuzione senza ritardo e i motivi che avrebbero impedito di avvisare per tempo l'amministratore o gli altri condomini al fine di consentire al condominio di intervenire direttamente.

Nel caso di specie, la società condomina non ha fornita alcuna prova in tal senso, per cui il Tribunale di Roma non ha potuto fare altro che respingere la domanda di rimborso per assenza dei requisiti richiesti dall'art. 1134 c.c.

Peraltro - osserva il giudice - dallo scambio di missive avvenuto tra la società e l'amministratore del condominio emerge come la problematica relativa alle opere di consolidamento fosse oggetto di contrasto tra le parti e risulta che il condominio intendesse trovare una soluzione concordata con la società condomina, il che esclude la sussistenza di una situazione d'urgenza come sopra declinata.

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Scarica Tribunale di Roma, n. 56 del 7 gennaio 2016

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