L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea con una deliberazione che per ritenersi valida deve riportare il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Per costante giurisprudenza, che ha trovato conferma anche in una pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, “l 'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato”(così dal ultimo Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Chiarito ciò è lecito domandarsi: per l’espletamento dell’incarico conferitogli l’amministratore ha diritto ad essere retribuito ed in che misura?
Se si guardano le sole norme dettate dal codice civile in materia di contratto di mandato la risposta è positiva.
L’art. 1709 c.c.,infatti, specifica chiaramente che “ il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”.
Nel caso dell’amministratore pertanto la misura del compenso è determinata in base all’accordo delle parti (presentazione del preventivo cui segue l’accettazione dell’assemblea oppure controproposta con accettazione dell’amministratore).
L’obbligatorietà della remunerazione è stata messa in dubbio dal fatto che l’art. 1135, primo comma, c.c. nell’attribuire all’assemblea la competenza a deliberare sulla nomina, conferma e revoca dell’amministratore parla di “eventuale retribuzione” dello stesso.
La Corte di Cassazione ha specificato il significato della norma affermando che “ i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera "eventuale " la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuitàr” (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
In sostanza se l’assemblea nulla dice, l’incarico si presume oneroso.
Proprio in relazione alla retribuzione dell’amministratore condominiale, molto spesso accade che il regolamento di condominio contenga delle clausole che escludono l’onerosità del mandato allorquando il mandatario sia scelto tra uno dei condomini.
La ratio della norma è intuibile: prestando la propria opera anche nel suo interesse, quasi che ciò fosse dovuto per spirito di servizio, non v’è necessità che l’amministratore venga remunerato. Più concretamente si tratta di una norma finalizzata ad abbattere i costi della gestione.
Una recente sentenza della Cassazione, pur non prendendo posizione esplicitamente, afferma che la non onerosità dell’incarico, prevista dal regolamento condominiale, deve essere contenuta in una clausola chiara e precisa non potendosi presumere tale convincimento attraverso un’interpretazione a contrario di altre disposizioni regolamentari (cfr. Cass. 31 maggio 2010 n. 13235).
