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Amministratore uscente, credito per anticipazioni e prestazioni professionali verso il condominio e onere della prova
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Amministratore uscente, credito per anticipazioni e prestazioni professionali verso il condominio e onere della prova

Quando l'amministratore non viene riconfermato e non gli vengono nemmeno approvati i conti di gestione.

Avv. Alessandro Gallucci  

Al momento dell’accettazione dell’incarico l’assemblea accorda all’amministratore un compenso per l’opera che andrà a prestare.

Il rapporto giuridico che si va ad instaurare tra persona (fisica o giuridica) e compagine condominiale, per costante giurisprudenza,è “ assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato”(così dal ultimo Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Ciò vuol dire, ad esempio, che “il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome” (art. 1719 c.c.).

Nel caso quel condominio, naturalmente l’amministratore non contrae mai obbligazioni in proprio nome ma sempre in nome e per conto della compagine da lui rappresentata.

Può anche accadere che l’imprevedibilità di certe spese o la momentanea carenza di cassa, mettano l’amministratore nella condizione di dover anticipare delle somme per il condominio.

Sul punto la dottrina è chiara e precisa: per il mandatario del condominio non sussiste alcun obbligo di sborsare somme di denaro di tasca propria. Ciò vuol dire che se l’amministratore, anche in considerazione dei suoi rapporti con i condomini, decide di farlo, lo fa liberamente senza che possa esservi obbligato.

In ogni caso, ai sensi dell’art. 1720 c.c. “ il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte […]”.

Se l’amministratore viene riconfermato nel proprio incarico e gli vengono approvati i conteggi, nulla quaestio, egli ottenendo il pagamento dei conguagli da parte dei condomini, rientrerà anche delle spese sostenute.

La situazione è leggermente diversa nel caso in cui pur vedendosi approvato il rendiconto consuntivo l’amministratore non venga riconfermato o, se peggio ancora, non solo non viene riconfermato ma non gli vengono nemmeno approvati i conti di gestione.

In tali casi, salvo una risoluzione bonaria o stragiudiziale della vertenza,se l’amministratore decide di anticipare delle spese per il condominio e successivamente gli viene revocato l’incarico, avrà sempre diritto, giusta il contenuto dell’art. 1720 c.c., al rimborso delle spese sostenute ma dovrà fornire prova di tali esborsi.

Una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, la n. 13878 del 9 giugno 2010, relativa proprio ad una fattispecie riguardante il recupero del credito vantato dall’amministratore dimissionato, ha ripreso i principi espressi in più occasioni dalla stessa Corte di legittimità affermando che:

- nell'ipotesi di mandato oneroso il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (sentenza 28/4/1990 n. 3596);

- in tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati (sentenza 30/3/2006 n. 7498);

- l’obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata (oltre che, se del caso, della qualità e della quantità dei frutti percetti) e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (sentenza 23/11/2006 n. 24866)” (così Cass. 9 giugno 2010 n. 13878).

Alla luce di questi principi, a parere di chi scrive, è possibile distinguere due ipotesi:

a)mancata presentazione dei conti all’assemblea e/o mancata approvazione degli stessi;

b)revoca con approvazione anche successiva del rendiconto.

In quest’ultimo caso l’amministratore dovrà dimostrare ben poco in quanto una deliberazione valida e non impugnata non fa necessitare la dimostrazione di alcunché poiché i condomini con l’approvazione hanno verificato ed accettato la situazione debitoria nei confronti del precedente amministratore.

Nel caso di mancata approvazione, invece, all’amministratore non basterà presentare il rendiconto dovendo egli stesso provare, con qualsiasi mezzo (es. esibizione di fatture pagate e di minori versamenti dei condomini, ecc.), la sussistenza del credito vantato.

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