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La ripartizione del compenso dell'amministratore di condominio. Il criterio dei millesimi di proprietà e la suddivisione in parti uguali.
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La ripartizione del compenso dell'amministratore di condominio. Il criterio dei millesimi di proprietà e la suddivisione in parti uguali.

In assenza di un accordo tra tutti i condomini il compenso dell'amministratore dovrà essere suddiviso tra tutti i comproprietari sulla base del criterio generale di ripartizione delle spese

Avv. Alessandro Gallucci  

" L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

La nomina del mandatario è obbligatoria in quei condomini con più di quattro partecipanti, restando, invece, facoltativa in quelle compagini con un numero inferiore di proprietari di unità immobiliari (art. 1129, primo comma, c.c.).

Applicandosi al rapporto amministratore - condominio le norme dettate in materia di contratto di mandato è del tutto consequenziale che in quest'ambito troverà applicazione l'art. 1709 c.c. Secondo tale norma " il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non e' stabilita dalle parti, e' determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza e' determinata dal giudice".

In passato ci si è chiesti come si dovessero coordinare questa disposizione di legge con quella contenuta nel n. 1 del primo comma dell'art. 1135 c.c. secondo la quale nel decidere sulla conferma o revoca dell'amministratore, l'assemblea decide anche sulla sua eventuale retribuzione.

E' il termine Eventuale che ha fatto sorgere il dubbio, quasi dovesse ritenersi che a differenza del mandato in generale nel caso dell'amministratore non operasse quella presunzione di onerosità prevista dal succitato art. 1709 c.c.

La Corte di Cassazione, sgombrando il campo da ogni dubbio, ha fatto chiarezza affermando che " i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso.

In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità" (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

In sostanza, semplificando al massimo, è possibile affermare quanto segue: l'assemblea decide di nominare Tizio come amministratore e nulla si dice sul suo compenso. In questo caso, salvo accettazione da parte dell'assise del preventivo dell'amministratore, poiché il mandato il condominio deve reputarsi oneroso, Tizio avrà diritto ad essere retribuito nella misura concordata tra le parti (anche in un secondo momento) ed in mancanza secondo quanto deciso dal giudice (per gli amministratori, infatti, si rammenta che non esistono tariffari professionali legalmente riconosciuti).

Solamente se il condominio, nella deliberazione di nomina, s'orienta per la gratuità dell'incarico e l'accettante non vi si oppone si potrà concludere che l'amministratore dovrà prestare la propria opera gratuitamente.

Chiarito quanto appresso è utile domandarsi secondo quali criteri deve essere ripartita questa spesa tra i condomini. Al riguardo va detto che in assenza di un accordo tra tutti i condomini che disponga diversamente (es. ripartizione della spesa per il compenso dell'amministratore in parti uguali) tale onere dovrà essere suddiviso tra tutti i comproprietari sulla base del criterio generale di ripartizione delle spese, ossia quello dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

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Chiara
Chiara lunedì 28 novembre 2016 alle ore 17:18

scusate, ma se l'amministratore all'atto della sua nomina ha espresso il suo compenso per u.i...perchè in sede di riparto consuntivo deve ripartire in base ai millesimi??

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 05 dicembre 2016 alle ore 16:51

@Chiara: il riferimento alle unità immobiliari dev'essere inteso quale indicazione di riferimento per il calcolo del compenso, non quale indicazione del costo per condomino, la cui ripartizione deve avvenire secondo millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.

Nicola
Nicola domenica 12 febbraio 2017 alle ore 13:06

pongo una domanda che mi sta creando non pochi grattacapi. Un condominio è composto da un fabbricato ed autorimessa; nel fabbricato sono presenti 5 unità abitative e negozi per oltre 750 millesimi di proprietà mentre i restanti millesimi sono relativi ai numerosi box con proprietari ovviamente anche esterni. Attualmente il compenso dell'amministratore grava quasi totalmente sulle spalle dei condomini del fabbricato e credo sarebbe più giusto che venga diviso per numero di condomini e non come viene fatto attualmente. Cosa può dirmi in merito avv.Gallucci,la ringrazio in anticipo

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 13 febbraio 2017 alle ore 18:47

Il compenso dell'amministratore di tutto il condominio deve essere corrisposto da tutti i condòmini (nel suo caso fabbricato+box) secondo i millesimi di proprietà. La divisione in parti uguali è possibile solamente se c'è accordo tra tutti (es. perché inserito in un regolamento contrattuale).

Mary
Mary venerdì 07 aprile 2017 alle ore 12:15

Per 15 anni durante la gestione condominiale il compenso dell'amministratore è stato ripartito in parti uguali. A seguito del cambio dell'amministratore di condominio, il nuovo bilancio è stato redatto con millesimi di proprietà. Alcuni condomini ritengono che si debba adottare il metodo di riparto precedente essendoci stato per 15 anni un tacito assenso, si precisa che non esiste ne un accordo scritto tra i condomini ne ciò è previsto nel regolamento condominiale.

Maria
Maria venerdì 08 settembre 2017 alle ore 01:30

domanda: un regolamento scritto dal costruttore prevede che la spesa dell'amministratore debba essere ripartita solo tra gli appartamenti, escludendo i negozi, secondo voi è lecito????

Maria Ottaviani
Maria Ottaviani venerdì 08 settembre 2017 alle ore 01:35

domanda secca: il regolamento scritto dal costruttore prevede che la spesa dell'amministrazione debba essere ripartita solo con la tabella di competenza dei soli appartamenti (definita in tale regolamento tabella A), escludendo i negozi, secondo voi è lecito???? Perchè questa cosa determina che attualmente tutte le spese dell'amministrazione sono a carico dei soli appartamenti ( compenso amministratore, cancelleria e fotocopie, 770, raccomandate e fax, spese di locomozione dell'amministratore);
i negozi partecipano solo alle spese indicate dal regolamento nella tabella B (di competenza sia dei negozi sia degli appartamenti) e tali spese includono l'assicurazione dello stabile, e le fondamenta, ed i terrazzi, e le fognature) IO VORREI SAPERE SE POSSO PRETENDERE CHE il compenso dell'amministratore sia ripartito in tabella B in modo che vi partecipino pure i negozi, grazie anticipatamente ! Maria

Maria Ottaviani
Maria Ottaviani venerdì 08 settembre 2017 alle ore 01:37

per favore un consiglio su come rimediare: il regolamento scritto dal costruttore prevede che la spesa dell'amministrazione debba essere ripartita solo con la tabella di competenza dei soli appartamenti (definita in tale regolamento tabella A), escludendo i negozi, secondo voi è lecito???? Perchè questa cosa determina che attualmente tutte le spese dell'amministrazione sono a carico dei soli appartamenti ( compenso amministratore, cancelleria e fotocopie, 770, raccomandate e fax, spese di locomozione dell'amministratore);
i negozi partecipano solo alle spese indicate dal regolamento nella tabella B (di competenza sia dei negozi sia degli appartamenti) e tali spese includono SOLO l'assicurazione dello stabile, e le fondamenta, ed i terrazzi, e le fognature) IO VORREI SAPERE SE POSSO PRETENDERE CHE il compenso dell'amministratore sia ripartito in tabella B in modo che vi partecipino pure i negozi, grazie anticipatamente ! Maria

Sabrina
Sabrina lunedì 23 ottobre 2017 alle ore 10:11

Buongiorno Sig. Gallucci, vorrei sapere se è corretto quanto segue. Da 7 anni abito in una "villetta" adiacente ad un condominio, con ingresso indipendente e con unico spazio comune, il corsello dei box. Ovviamente da sempre pago le spese di gesione per il corsello box e relativo cancello, ma non quelle relative alle spese per le scale ascensore e giardino, in quanto non le uso affatto. Per quanto riguarda però l'amministratore, io pago quasi il doppio di ogni altro condomino, in quando ho più millesimi. Il fatto è che io non lo chiamo e non lo disturbo mai perchè ovviamente i miei problemi non sono quelli degli altri condomini, scale, ascensore, giardino, immondizia etc...(anzi lo chiamai una sola volta per chiedere un'informazione relativa a come loro vevano risolto il problema del cancello d'ingresso che non si chiudeva bene, così come il mio, e mi è stato risposto che lei non poteva occuparsene-era solo un'informazione che chiedevo, non la sostituzione gratuita...) Ora mi chiedo, non sarebbe corretto che io paghi, si, in proporzione ai millesimi, ma anche in proporzione ai servizi per i quali l'amministratore mi segue le varie pratiche?
Grazie per l'attenzione e cordiali saluti

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