Il divieto di avviare determinate attività commerciali in condominio deve essere esplicitato in maniera chiara e puntuale nel regolamento condominiale di natura contrattuale che, a sua volta, deve essere richiamato e/o allegato ai rogiti di acquisto degli immobili in proprietà individuale.
In difetto di un'espressa indicazione, è possibile modificare il regolamento soltanto con l'unanime consenso della compagine condominiale, pena la nullità della delibera.
La vicenda. Un condomino contesta la validità di una delibera poiché, a suo dire, lesiva dei diritti dei singoli proprietari nei punti in cui viene approvato il divieto di avviare attività di somministrazione di alimenti e bevande nei locali del condominio ed installato un cancello con chiusura minima a mezzogiorno.
Si costituisce in giudizio il condominio rilevando l'infondatezza dell'azione e formulando, in via riconvenzionale, una domanda di inibitoria dell'esercizio di attività di ristorazione e bar per incompatibilità con le norme igieniche, di decoro e sicurezza dell'edificio.
La sentenza. Con una pronuncia ben articolata e ricca di rimandi giurisprudenziali, il Tribunale accoglie l'impugnativa(Trib. Padova n. 23.4.2015).
Il ragionamento seguito dal Giudice fa leva sulla validità delle clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale – ossia predisposto dal costruttore originario unico proprietario dell'edificio e successivamente accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari –rispetto alle limitazioni dei poteri e facoltà dei condomini sulle parti comuni e sulle unità in proprietà esclusiva.
Secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, “tali clausole sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto” (Cass. Civ. n. 6299/2015).
Apertura di una pizzeria all'interno del condominio
Tuttavia, le clausole del regolamento che, nell'interesse dell'intera compagine, impongono limitazioni e restrizioni ai diritti dei condomini sia riguardo alle parti comuni che gli immobili in proprietà esclusiva, debbono essere enunciate nell'atto di acquisto “in modo chiaro ed esplicito” (Cass. Civ. n. 19209/2011), ossia “formulate in modo espresso o comunque non equivoco, in modo da non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e sulla portata delle relative disposizioni.
Le stesse non sono applicabili analogicamente né appaiono suscettibili di interpretazione estensiva” (Trib. Milano n. 20.7.2010).
Tanto precisato, il Giudice rileva che il regolamento oggetto della vicenda non soltanto è espressamente richiamato nell'atto notarile con cui parte attrice aveva acquistato l'immobile, ma pure allegato per esteso.
La clausola limitativa del diritto dominicale dei condomini, tuttavia, dispone il divieto di “attività (…) che sia incompatibile con le norme igieniche, con il decoro dell'edificio e con la sua sicurezza. (…) gli appartamenti e gli uffici possono venire adibiti a qualsiasi attività professionale, commerciale, assicurativa, mutualistica ecc.
I negozi e i sottostanti magazzini potranno essere adibiti a vendita, a deposito, a esposizione campionaria, uffici, ritrovi e simili.
E' vietato adibire i negozi ad ambulatori veterinari per animali non domestici ed ad attività comunque moleste e maleodoranti…”.
Esaminando il contenuto letterale di detta clausola ed applicando i principi di dirittosopra esposti, il Tribunale non può che concludere per il rigetto dell'interpretazione estensiva del regolamento fatta valere dal condominio convenuto: “tra le attività vietate non rientra l'attività esercitata dall'attore e le limitazioni imposte alla sfera di proprietà dei singoli condomini vanno, com'è noto, espressamente accettate o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento stesso” (Cass. Civ. ord. 16.1.2015).
Conclusioni.Atteso dunque che il regolamento non vieta espressamente l'esercizio di attività di ristorazione né dispone orari di chiusura del cancello condominiale, clausole limitative in tal senso, che costituiscono una evidente modifica/integrazione del testo originario, avrebbero dovuto essere introdotte “solo mediante il consenso unanime dei condomini, essendo costitutive di oneri reali, e vanno trascritte nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari del condominio” (Cass. Civ. n. 3705/2011).
L'impugnazione del condomino attore esclude giocoforza che l'adozione della delibera sia avvenuta con accordo unanime della compagine e, pertanto, in applicazione dei noti principi sanciti dalla Suprema Corte nella sentenza n. 4806/2005, il Tribunale ritiene la delibera nulla.
