È legittima l'apertura di un b&b all'interno del Condominio se il regolamento condominiale vieta espressamente solo la destinazione dei locali ad attività alberghiera o di pensione.
Infatti, l'attività di b&b è diversa da quella alberghiera e di pensione, costituendo “un servizio extra alberghiero di tipo saltuario”, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto ai limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva.
A stabilirlo è il Tribunale di Roma con la sentenza n. 18303 del 17 settembre 2015.
Il giudice capitolino ricorda che le limitazioni al godimento dell'immobile imposte dal regolamento contrattuale di condominio devono essere espresse e specifiche e non sono suscettibili di applicazione analogica.
Pertanto, l'attività di bed & breakfast è consentita se il regolamento non la vieta espressamente.
Tale attività inoltre non comporta il cambio di destinazione d'uso dell'immobile; dunque, nel caso di specie non è necessaria neppure l'approvazione dell'assemblea.
La sentenza si pone in linea con altre decisione passate dei giudici di merito, da ultimo quella del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015 (Aprire un b&b in condominio nonostante il divieto di destinazione diversa da quella abitativa).
Anche in quel caso, il tribunale ha ritenuto compatibile l'attività di B&B con la destinazione d'uso abitativa.
Occorre tuttavia segnalare la recente sentenza di segno opposto della Cassazione (n. 109/2016) che, trattando di attività di affittacamere, considera tutte e tre le attività ricettive – affittacamere, alberghi e b&b – incompatibili con la destinazione ad uso abitativo dell'immobile, per cui tali attività non potrebbero essere avviate se il regolamento vieta usi diversi da quello abitativo (No al B&B in condominio. La Cassazione ci ripensa)
L'andamento altalenate della giurisprudenza suggerisce di trattare l'argomento tenendo bene in mente il caso specifico di volta in volta considerato, il tipo di attività ricettiva effettivamente svolta e, soprattutto, il tenore delle clausole inserite nei regolamenti contrattuali di condominio.
Nel caso preso in esame dal Tribunale di Roma, il Condominio si era rivolto al giudice per interrompere l'attività di b&b avviata da un condòmino nel suo appartamento, perché contraria al regolamento condominiale, che vieta l'apertura di pensioni e alberghi e, di conseguenza, anche di b&b.
Inoltre, il continuo via vai di persone pregiudicava la tranquillità e la sicurezza degli altri condòmini in violazione dei limiti prescritti dallo stesso regolamento.
Il Tribunale di Roma, nel rigettare la domanda, ha anzitutto precisato che b&b, alberghi e pensioni non sono la stessa cosa: “l'attività di bed&breakfast si differenzia da quella alberghiera e di pensione, costituendo un servizio extra-alberghiero di tipo santuario, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva”.
Ciò posto, l'art. 4 del regolamento condominiale in questione dispone che “la destinazione degli appartamenti ad uso diverso dall'abitazione o da ufficio professionale privato deve essere consentita dalla Assemblea con la maggioranza legale.
È vietato destinare gli alloggi ed i locali dell'edificio ad albergo, pensione ed in genere a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei Condomini o sia contrario all'igiene, alla morale ed al decoro dell'edificio”.
Ora, è vero che il regolamento contrattuale, accettato da tutti i condòmini, può imporre ai singoli proprietari limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso dei loro appartamenti; tali divieti, però, proprio perché limitano il diritto di proprietà di ciascun condòmino, devono essere espressamente e chiaramente indicati nel regolamento o, comunque, devono risultare in modo non equivoco da esso (Cass. civ. n. 24707/2014). Non possono perciò essere interpretati in maniera analogica o estensiva.
Nel caso di specie – osserva il Tribunale – ad essere espressamente vietata è la destinazione dei locali ad attività alberghiera o di pensione, e non anche ad attività di b&b.
Inoltre, l'apertura del b&b non necessitava neppure della preventiva autorizzazione dell'assemblea, perché non comporta alcun mutamento di destinazione d'uso dell'immobile diversa da quella abitativa.
Tale aspetto è stato più volte chiarito dalla giurisprudenza (Bed and Breakfast in condominio, nessun cambio di destinazione d'uso degli appartamenti) ed è confermato anche dall'art. 2 lett. a) regolamento Regionale Lazio n. 16/2008, secondo cui “l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici” (cfr. Corte Cost. n. 369/2008).
Quindi, il Tribunale ha concluso ritenendo nella fattispecie assolutamente legittima l'attività di b&b, in quanto non rientrante in quelle vietate dal regolamento di condominio.
Del resto, osserva ancora il giudice, tale attività non è nemmeno di per sé pregiudizievole della tranquillità del Condominio, anche tenuto conto della limitata estensione della parte dell'immobile destinato a b&b, con una capacità ricettiva massima di 5 persone.
