In tema di approvazione da parte dell'assemblea di condominio di interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità in più riunioni, i quorum deliberativi previsti dalla legge devono essere rispettati in relazione ad ogni delibera che contenga decisioni effettive sulle spese e non si limiti a dare attuazione ad altre precedente.
In questo contesto, chiosa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1653 depositata in cancelleria il 23 gennaio 2017, sono annullabili quelle delibere che vengano assunte senza rispettare le maggioranze prescritte dalla legge.
Manutenzione straordinaria di notevole entità
Il codice civile all'art. 1136 del codice civile fa riferimento, ai fini della individuazione dei quorum deliberativi, ad riparazioni straordinarie di notevole entità delle parti comuni dell'edificio in condominio.
Che cosa deve intendersi con questa locuzione?
La Corte di Cassazione, quando è stata chiamata ad esprimersi sull'argomento, ha affermato che la valutazione “della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto);
il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145 in senso conf. Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 e Cass. 6 novembre 2008 n. 26733).
Manutenzione straordinaria deliberata in assemblea ordinaria
Si valuta caso per caso, ciò che è certo è che nella nozione di notevole entità non entrano le condizioni economiche dei singoli condòmini.
Maggioranze necessarie alla deliberazione degli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità
Rispetto ai quorum deliberativi, la legge precede che ove ricorra tale notevole entità sia sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Sempre, ossia tanto in prima quanto in seconda convocazione.
In una sentenza resa nel 2012, il Tribunale di Lecce ebbe modo di affermare che un conto è l'approvazione dei lavori, altro quello della contabilità finale dei medesimi.
Rispetto a questa ipotesi, affermò il Tribunale, “anche in caso di notevole entità dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l'approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […]” (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159).
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, conclude in maniera differente: nel caso di specie erano impugnate una serie di delibere di approvazione lavori e del bilancio consuntivo dei medesimi.
Tutte queste delibere, specifica la Corte, non erano meramente attuative di una delibera precedente o alcune attuative della prima impugnata, ma tutte “di vera e propria approvazione di proposta di spesa straordinaria per gli ingenti lavori di rifacimento del tetto dell'edificio condominiale”.
Appare contestabile considerare la delibera di approvazione della contabilità finale dei lavori come delibera approvativa di una spesa, quanto meno nel caso in cui non siano ivi contenute ratifiche di spese ulteriori non deliberate e resesi necessarie nel corso dei lavori.
Eppure anche in questo caso, ciò che si andrebbe ad approvare ex novo, non è l'intero ammontare dei lavori, ma solamente la parte eccedente.
Insomma per la Corte tutte le delibere inerenti lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità che contengono determinazioni in merito alle spese devono essere considerate allo stesso livello e come tali approvate con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione ed almeno la metà del valore dell'edificio, pena la loro annullabilità.
- Manutenzione straordinaria deliberata in assemblea ordinaria
- Non esiste un reciproco diritto ed obbligo di ciascun condomino di far fronte alla manutenzione delle parti comuni.
