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Nessun pagamento se l'assemblea dispone la manutenzione straordinaria sui balconi di proprietà esclusiva.

Nessun pagamento se l'assemblea dispone la manutenzione straordinaria sui balconi di proprietà esclusiva.

Stop all'ingiunzione di pagamento se l'assemblea dispone la manutenzione straordinaria sui balconi di proprietà esclusiva senza l'autorizzazione

Nessun pagamento se l'assemblea dispone la manutenzione straordinaria sui balconi di proprietà esclusiva.

Stop all'ingiunzione di pagamento se l'assemblea dispone la manutenzione straordinaria anche sui balconi di proprietà esclusiva senza l'autorizzazione

Va revocata l'ingiunzione di pagamento per il recupero delle spese dei lavori, se l'assemblea ha deliberato la manutenzione straordinaria anche sui balconi di proprietà esclusiva, senza chiedere l'autorizzazione al proprietario. In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, il giudice può sempre rilevare d'ufficio la nullità della delibera a fondamento del provvedimento monitorio, laddove la validità della stessa rappresenti comunque un elemento costitutivo della domanda.

È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 305 del 12 gennaio 2016. Per la suprema Corte, il divieto di eccepire l'invalidità delle delibere condominiali in sede di opposizione a decreto ingiuntivo vale solo in caso di annullabilità. È sempre possibile invece rilevare la nullità. E nel caso di specie, è senz'altro nulla la delibera che dispone la manutenzione straordinaria anche su parti esclusive senza l'autorizzazione del proprietario.

=> Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società

Il caso - Il condominio otteneva decreto ingiuntivo per il recupero degli oneri dovuti in base al riparto delle spese di manutenzione straordinaria. I condòmini ingiunti si opponevano in quanto non erano stati presenti all'assemblea che aveva deliberato i lavori. Contestavano inoltre i lavori svolti, perché avevano interessato anche il balcone di loro proprietà esclusiva, senza il loro consenso.

Il giudice di pace, accertata la nullità della delibera assembleare, revocava il decreto ingiuntivo. La decisione, tuttavia, veniva ribaltata in secondo grado. Per il tribunale, infatti, i vizi della delibera non sono rilevabili in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, perché andavano contestati entro trenta giorni, ai sensi dell'art. 1137 c.c. Contro tale decisione, i condòmini ricorrono in cassazione.

Si può contestare la validità della delibera in sede di opposizione a decreto ingiuntivo? In effetti, la decisione del Tribunale di basa sul principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite (sentenza n. 26629/2009), secondo cui nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo queste riservata al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate”.

=> Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Lo scopo di tale principio è quello di evitare che, attraverso l'opposizione all'ingiunzione di pagamento, si possa rimettere in discussione la validità di delibere già definitive, perché non impugnate entro il termine perentorio di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.

Ciò, tuttavia, è corretto con riguardo alle delibere affette da vizi di annullabilità; non lo è, invece, per le delibere nulle. I vizi che comportano la radicale nullità consentono infatti di impugnare la delibera condominiale senza limiti di tempo; allo stesso modo, il giudice può rilevare d'ufficio la nullità della delibera in ogni stato e grado del giudizio.

In altri termini, il limite al rilievo dell'invalidità in sede di opposizione a decreto ingiuntivo opera solo per le delibere annullabili. Ne consegue che il giudice ben può rilevare d'ufficio la nullità quando si controverta in ordine all'applicazione di atti (delibera d'assemblea di condominio) posti a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.

Tale principio trova piena applicazione nel caso di specie. Infatti, deve considerarsi nulla, e non semplicemente annullabile, la delibera che autorizza lavori di manutenzione straordinaria che coinvolgono anche parti esclusive, senza il consenso dei rispettivi proprietari. Ciò anche in base a quanto stabilito dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 4806/2005, che elenca i criteri per distinguere le delibere nulle e da quelle annullabili.

Il Tribunale non ha dunque applicato correttamente i principi in materia. La Sentenza va cassata con rinvio ad altro giudice per la decisione della controversia.

=> Contratti condominiali, le decisioni dell'assemblea e dell'amministratore

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Scarica Cassazione civile, n. 305 del 12 gennaio 2016

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