Il lucernario, dice il vocabolario della lingua italiana è quella «struttura di copertura con superfici munite di vetrate fisse o anche (almeno in parte) apribili, allo scopo di dare luce e aria agli ambienti sottostanti» rappresentanti, aggiungiamo, solitamente da scale e soffitte (Fonte Dizionario Treccani voce Lucernario).
Il codice civile, nelle norme dedicate al condominio negli edifici, non fa alcuna menzione del lucernario. Sappiamo che la norma che contiene l'elencazione delle parti comuni, l'art. 1117 c.c., non ha valore tassativo ma meramente esemplificativo (cfr., tra le tante, Cass. 4 giugno 2014 n. 12572) dei beni da considerarsi in condominio.
Ma se l'art. 1117 c.c. non ci dice quali sono tutti i beni condominiali, come fare ad individuarli ?
È la funzione a determinarne la condominialità
Le parole chiave sono funzionalità ed accessorietà, concetti che valgono anche in relazione alla valutazione della proprietà, comune o esclusiva, del lucernario.
Andiamo per ordine partendo dalla definizione generale di questi concetti.
Quando la Corte di Cassazione è stata chiamata a chiarire la nozione di funzionalità ed accessorietà ha affermato che il collegamento strumentale e funzionale che collega le unità immobiliari di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune «rende il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione» (Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
Realizzazione illecita di un lucernario
Ciò fa sì che un bene possa essere considerato condominiale anche se non incluso nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. e che di contro un bene menzionato in questo articolo possa essere espunto dal novero delle parti comuni.
«Come esempio chiarificatore può considerarsi l'ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell'edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell'ambito delle cose comuni di cui all'art. 1117 del codice civile» (Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).
Il godimento dei beni condominiali serve per meglio godere di qualche altra cosa, a differenza del godimento del bene oggetto di comunione che rappresenta l'oggetto principale del godimento. La casa in comunione tra più persone è goduta da ciascuno di essi quale bene principale, le scale per accedere alle unità immobiliari ubicate in condominio sono godute (usate) per il godimento delle abitazioni. Questa è la funzionalità.
Resta salvo quanto stabilito negli atti d'acquisto (o nel regolamento condominiale contrattuale): insomma questi atti possono far sì una cosa all'apparenza condominiale non debba essere considerata tale e viceversa.
Lucernari, la funzione ne determina la condominialità
I lucernari, stante la loro funzione definita all'inizio, potranno essere considerati condominiali se danno luce ad una parte comune, mentre dovranno essere ritenuti in proprietà esclusiva se posti a servizio di una unità immobiliare (soffitta, mansarda) di proprietà esclusiva.
Non ci si lasci trarre in inganno dal fatto che per definizione il lucernario è inserito nel tetto: anche le finestre si aprono sulla facciata dell'edificio, ma nessuno nette in dubbio che siano di proprietà esclusiva.
Lucernari, manutenzione e ripartizione delle spese
I lucernari, come qualunque altra parte comune, possono essere oggetto di manutenzione.
Ricordiamo che in ambito condominiale si è soliti distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria.
La nozione di manutenzione non è quella rinvenibile nel testo unico per l'edilizia, ma più ampia e tende a considerare interventi manutentivi tanto quelli strictu sensu conservativi, quanto quelli più generalmente eseguiti per mantenere in efficienza le parti comuni.
La manutenzione ordinaria dei lucernari condominiali può essere disposta:
- dall'assemblea, che ha potere deliberativo generale in merito ad ogni intervento manutentivo;
- dall'amministratore, che è titolare dell'obbligo di provvedere agli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.).
La manutenzione ordinaria dei lucernari condominiali può essere disposta solamente dall'assemblea, eccezion fatta per i casi d'urgenza (si pensi ad un vetro rotto) nei quali l'amministratore ha potere dispositivo, col solo obbligo di riferire all'assemblea.
Condominio condannato per omessa custodia e manutenzione del lucernario comune.
Gli interventi di manutenzione straordinaria non urgenti disposti dall'amministratore eccedendo dai propri poteri possono essere ratificati dall'assemblea. Possono, non devono, sicché in mancanza di ratifica il loro costo resta in capo all'amministratore.
In questo contesto, pertanto, le spese necessarie per gli interventi manutentivi devono:
a) essere ripartite tra tutti i condomini se si tratta di bene comune;
b) essere pagate dal diretto interessato, il quale dovrà anche ordinare l'intervento non avendo l'amministratore alcun potere in merito, salvo il caso di espressa autorizzazione del proprietario.
Nel caso di lucernario condominiale, la spesa per la riparazione dovrà essere ripartita con la tabella millesimale di proprietà, essendo il lucernario una parte del tetto e trattandosi d'intervento conservativo, salvo diverso accordo tra tutti i condomini (cfr. art. 1123, primo comma, c.c.). Se si tratta di condominio parziale, la spesa andrà suddivisa solamente tra i condòmini interessati (art. 1123, terzo comma, c.c.), in tal caso quelli cui il tetto nel quali è inserito il lucernario oggetto d'intervento funge da copertura.
