Il regolamento condominiale è il documento che ha la finalità di rendere più semplice la gestione del condominio. Obbligatorio in quelle compagini condominiali con almeno undici partecipanti deve contenere le norme inerenti l'uso delle cose comuni, l'amministrazione e la ripartizione delle spese nonché quelle finalizzate a tutelare il decoro dell'edificio.
Deve essere approvato dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Questo condominio non è una pensione.
Solamente i regolamenti di origine contrattuale, ossia quelli approvati e sottoscritti da tutti i condomini, possono contenere delle clausole limitatrici dei diritti d'uso delle parti di proprietà comune e/o esclusiva.
In tal senso è stato detto in giurisprudenza che " in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Quanto alle modalità di limitazione delle facoltà d'uso delle è parti di proprietà esclusiva, stante la particolare incisività di questo genere di norme è stato evidenziato che tali limiti " possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)" (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).
E' proprio un caso di attività vietate è quello cui la Cassazione ha reso una propria pronuncia sul finire del mese di dicembre (sent. n. 26087 del 23 dicembre 2010). Motivo del contendere la liceità dell'attività di bed and breakfast condotta da uno dei condomini.
Illegittima secondo il condominio, sulla base d'un preciso divieto contenuto nel regolamento contrattuale, legittima secondo l'interessato in quanto a suo dire non espressamente vietata.
In effetti a leggere il testo della sentenza si capisce subito che il regolamento non menzionasse esplicitamente il così detto B&B quanto piuttosto l'attività alberghiera di affittacamere e di pensione.
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sulla sentenza d'appello che aveva accolto il ricorso del condominio,, " la Corte di merito, correttamente attenendosi alla ratio della disposizione dell'art. 9 del regolamento, quale risultante dal suo tenore letterale, ha evidenziato, con argomentazioni assolutamente logiche ed aderenti alla natura dell'impegno assunto dai condomini, che l'attività di bed and breakfast rientra tra quelle vietate, essendo in tutto riconducibile all'attività di affittacamere, espressamente non consentita dal testo regolamentare" (Cass. 23 dicembre 2010 n. 26087).
Da qui la conclusione che l'attività di bed and breakfast è vietata anche se non espressamente nominata se ad essere vietata è quella di affittacamere. Quando è lecita l'attività di affittacamere in condominio.
