Alla domanda risponde il Tribunale di Venezia con l'interessante ordinanza del 18 marzo 2014 in commento. Aderendo alla giurisprudenza prevalente, il giudice veneto richiama in via analogica l'art. 2378 c.c. in tema di annullamento delle delibere dell'assemblea delle società di capitale.
Ai fini della concessione della sospensiva occorre comparare, da una parte, il danno che subirebbe il condomino per effetto dell'esecuzione della delibera impugnata e, dall'altra, il danno che subirebbe il condominio in caso di sospensiva della stessa.
All'esito di tale valutazione comparativa, la sospensiva potrà essere concessa solo quando il pregiudizio lamentato dal ricorrente e derivante dalla esecuzione della delibera risulti essere più grave di quello in caso di sospensione della delibera stessa.
Da questa angolazione prospettica, non è richiesta la presenza di un pregiudizio irreparabile – come per la tutela cautelare urgente ex art. 700 c.p.c. – ma di un danno ingiusto, purché di intensità tale da sopravanzare le opposte ragioni del condominio alla conservazione dell'efficacia della delibera.
Più precisamente: “maggiore sarà l'incidenza della sospensione sulla gestione della cosa comune, tanto più grave dovrà essere il pregiudizio lamentato dalle parti ricorrenti. Al contrario, laddove la sospensiva non dovesse in alcun modo compromettere la predetta gestione, la cautelare potrebbe essere concessa in presenza di qualsiasi pregiudizio, anche di natura patrimoniale purché ingiusto”.
Vediamo brevemente come il Tribunale ha applicato i principi anzidetti al caso di specie.
Il caso – Una condomina impugnava le delibere con le quali l'assemblea aveva approvato alcuni lavori di ispessimento del muro di spina del primo piano di proprietà esclusiva della ricorrente e di manutenzione dei solai, anch'essi di proprietà della ricorrente, chiedendo in via cautelare la sospensione dell'esecuzione della delibera impugnata.
Il giudice rigettava l'istanza di sospensione con ordinanza, avverso la quale la ricorrente proponeva reclamo.
Fumus boni iuris e periculum in mora – Per ottenere la sospensione della delibera, ex art. 1137 comma 2 c.c., occorre dimostrare la contemporanea esistenza dei due presupposti tipici della tutela cautelare: il fumus boni iuris (cioè la possibilità che il diritto vantato esista veramente) e il periculum in mora (il pericolo attuale che quel diritto possa essere pregiudicato durante il tempo necessario per il giudizio).
In ordine al primo requisito, nella fattispecie il Tribunale ha accertato che, effettivamente, i lavori approvati dalle delibere impugnate interessavano parti di proprietà della ricorrente, determinando così “una riduzione volumetrica in termini di metratura e superficie della stanza” e una evidente “compromissione non irrilevante della proprietà esclusiva della reclamante”.
La delibera che approva lavori su parti esclusive è nulla – Sotto questo aspetto, peraltro, il Tribunale – anticipando in qualche misura la decisione di merito – ha sottolineato che i poteri dell'assemblea dei condomini possono essere esercitati solo sulle parti comuni, ma non anche sulle parti dell'immobile di esclusiva proprietà del singolo condominio.
Pertanto, l'assemblea non può decidere l'esecuzione di lavori su parti dell'edificio che sono di un singolo condomino senza il consenso di questi (o, in mancanza, senza l'intervento del giudice che ne attesti l'urgenza): la delibera con la quale, senza il consenso del proprietario esclusivo, viene approvata l'esecuzione dei lavori che incidono sulla proprietà esclusiva è nulla e può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse, in ogni tempo.
Per quanto attiene al periculum in mora, il giudice veneto, applicando la valutazione comparativa cui si accennava all'inizio, ha distinto tra i due tipi d'intervento oggetto di giudizio.
L'intervento sui solai approvato dall'assemblea, a fronte del risultato di contribuire alla stabilità dell'intero edificio, a vantaggio pertanto di tutti i condomini, non pare recare alcun significativo danno alla proprietà esclusiva della ricorrente, al di là del normale disagio dovuto all'esecuzione dei lavori stessi.
In questo caso, il pregiudizio subito dalla ricorrente non è tale da poter sopravanzare le ragioni del condominio e, pertanto, non ci sono le condizioni di pericolo per la concessione della tutela cautelare.
Al contrario, il Tribunale ha ritenuto che l'ispessimento del muro di spina, comportando una notevole riduzione del volume dell'appartamento della condomina, determinerebbe un danno rilevante ed irreversibile per la proprietà esclusiva.
In questo caso, dunque, il pregiudizio lamentato dalla ricorrente supera le ragioni della gestione condominiale e, pertanto, giustifica la richiesta di sospensione della delibera.
Di conseguenza, il giudice, a parziale modifica dell'ordinanza impugnata, ha ordinato la sospensione delle delibere impugnate limitatamente ai lavori approvati di ispessimento del muro di spina.
Importanti istruzioni per la sostituzione della delibera assembleare.
