In questo approfondimento analizzeremo una ricca casistica di alternative per poter beneficare dei bonus fiscali sulle ristrutturazioni senza "dissanguare" i condómini
Ormai ci siamo. Mancano poco meno di 5 giorni all'entrata in vigore del nuovo corpus normativo che darà un nuovo volto alla disciplina giuridica del condominio.
Nel corso di questi mesi abbiamo seguito una serie di iniziative e tentativi volti ad una revisione critica di alcuni punti della riforma che hanno sicuramente agitato il sonno non solo dei condomini ma anche dei rispettivi amministratori.
Tra le norme più "contestate" ricordiamo l'articolo 1135 n°4 che obbliga al condominio di costituire, preliminarmente, un fondo speciale di importo per la realizzazione di lavori straordinari.
Il punto nevralgico. Dal punto di vista pratico, l'articolo 1135, n°4, introdotto dalla riforma, impone all'amministratore di richiedere a tutti i condomini di anticipare l'intero importo delle opere di manutenzione straordinaria.
Quindi se un condominio decide, approfittando della agevolazioni fiscali recentemente introdotte -vedi tabella riportata a pagina 5-di ristrutturare o migliorare dal punto di vista energetico le facciate dell'edificio, l'intero importo dovrà essere anticipato, previa delibera assembleare che costituirà un fondo ad hoc.
Fino ad oggi, invece, si utilizzava il c.d. metodo dello "stato avanzamento lavori" (cioè si paga un po' per volta con rate concordate con l'impresa). Dal 18 giugno tutto cambia.
Molte associazioni di categoria hanno lanciato l'allarme: il meccanismo del pagamento anticipato bloccherà ogni ristrutturazione mettendo in difficoltà anche le famiglie più facoltose. Ma, piaccia o non piaccia, questo è quanto previsto dalla norma.
Le teorie del legislatore e la cruda realtà dei numeri. L'intento primario del legislatore, con l'inserimento di questo nuovo sistema, è quello di far costituire un fondo speciale imponendo all'assemblea, una contabilità separata, relativamente alla esecuzione di determinate opere straordinarie, al fine, da un lato, di dotare il condominio della provvista di denaro e, dall'altro, di assicurare all'esecutore dei lavori la puntualità nel pagamento, mediante la precostituzione di una garanzia. Ma dal punto di vista pratico vanno evidenziati due problemi:
- la congiuntura economica, ormai diventata pressante su tutte le famiglie italiane, renderà molto difficile convincere l'intera compagine condominiale a deliberare dei lavori di un certo importo, e di conseguenza, anche l'impresa non si vedrà assegnare l'appalto.
- la morosità: una "brutta bestia"per gli amministratori che si sono dovuti barcamenare tra bollette di luce e gas non pagate e decreti ingiuntivi.
Quindi valutato la morosità in condominio in costante aumento il rischio che si verifichi anche per la contribuzione del fondo è del tutto probabile.
Morale: sarà praticamente impossibile costituire almeno «per un importo pari all'ammontare (del costo) dei lavori», così come vorrebbe la legge.
Alcuni rimedi. Viste le difficoltà allora ci si chi è chiesti come poter evitare o mitigare l'obbligatorietà della costituzione preventiva del fondo. Analizziamo alcune ipotesi:
- Diversa modalità di pagamento concordata con l'impresa.
L'art. 1135 c.c. n 4 del codice civile, deve essere coordinato con le norme che disciplinano il contratto di appalto (art. 1655 c.c. e seguenti del codice civile). L'articolo 1666 cod. civ., rubricato " verifica e pagamento di singole partite", al primo comma, c.c. limitatamente alle modalità di pagamento, specifica che "se si tratta di opere da eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avvenga per le singole partite.In tal caso l'appaltatore può domandare il pagamento in proporzione dell'opera eseguita". Si tratta del metodo del c.d. stato di avanzamento dei lavori.
La norma conclude con il secondo comma che recita: "il pagamento fa presumere l'accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti". Quindi questo significa che in sede di perfezionamento del contratto l'impresa ed il condominio saranno liberi di definire le modalità di pagamento: infatti l'impresa potrebbe accordare un pagamento dei lavori calcolato a misura e non a corpo.
Ne consegue che il fondo potrebbe essere costituito solo in misura pari all'importo preventivabile, basandosi su un computo metrico. L'appalto può essere eseguito, per singole partite, postulando che esso sia scomponibile per volontà delle parti, in frazioni, ciascuna delle quali dotata di una propria individualità ed autonomia, il tal modo si potrà verificare con maggiore facilità, l'identificazione delle singole somme da versare in base alle esecuzione delle singole prestazioni, facendo diminuire l'entità della somma da versare nel fondo.Partendo dall'interesse primario di salvaguardare il pagamento dell'appaltatore, l'assemblea potrebbe subordinare l'incremento del fondo allo vstato di avanzamento degli interventi, frazionandolo secondo un piano di lavoro preconcordato con l'impresa e nell'ambito di un programma di esecuzione unitaria del lavoro. In tali casi si andrà ad incrementare il fondo in base allo stato degli avanzamenti dei lavori già programmati in sede di stipula del contratto di appalto.
La norma si potrà ritenere rispettata costituendo il fondo per gradi, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, purché ci sia un contestuale riscontro con le modalità di pagamento previste nel contratto sottoscritto con l'impresa che esegue le opere.
- Fondo limitato a una percentuale del costo dei lavori.
In sede di deliberazione assembleare, si può decidere, motivando la difficoltà di reperire in tempo utile i fondi e prospettando i pericoli del ritardo, di costituire un fondo limitato a una percentuale del costo dei lavori (per esempio del 20%) con l'espressa previsione che il fondo possa venire impiegato solo in caso di morosità o di saldo fine lavori.Va precisato, che la delibera potrebbe sempre essere impugnata, in quanto non conforme al dettato normativo, ma dal punto di vista strettamente pratico l'eventuale ricorso di un condomino contro la delibera, però, potrebbe rivelarsi in molti casi inammissibile, perché al condomino mancherebbe l'interesse concreto ad agire in giudizio, visto che per dare seguito ad una impugnazione la giurisprudenza richiede un interesse concreto, che vada oltre la violazione della norma.
Si tratterebbe nel caso di specie di una impugnazione per vizi sostanziali, ma chi impugna deve avere un interesse concreto a un vantaggio effettivo e non solo astratto (Corte di Cassazione sentenza n.15377/2000).
Quindi se tutti i condomini, adempiono congiuntamente al pagamento mediante una rateizzazione sarebbe difficile sostenere che c'è un interesse concreto a impugnare: l'interesse esiste solo e in quanto esista la concreta possibilità di conseguenze negative cagionate da situazioni di morosità.
- L'istituzione di un "trust di garanzia".
Il condominio potrebbe costituite un fondo alimentato dagli stessi condomini che consenta di far fronte a spese impreviste non rinviabili e/o che funga da garanzia per i creditori del condominio stesso laddove si manifesti una qualche morosità.Il trust svolgerà pertanto la sua funzione solo se necessario, restando inutilizzato per tutti i casi non previsti nel suo atto istitutivo.
In questo caso l'amministratore fungerà da trustee e potrà utilizzare il fondo solo qualora si verifichino le ipotesi indicate nell'atto, con garanzia assoluta per tutti i comproprietari, che saranno sicuramente più tranquilli sapendo di avere a disposizione questa sorta di "assicurazione patrimoniale".
Nel caso di specie, prima di avviare i lavori di ristrutturazione, il ricorso al trust potrebbe essere risolutivo, perché il fondo in trust sarebbe disponibile, oltre che per le esigenze poc'anzi evidenziate, anche nel caso in cui sia necessario garantire la solvibilità del condominio per il pagamento dei lavori straordinari.
- Lo spartiacque del 18 giugno: giocare d'anticipo.
Come tutti sanno la nuova norma entrerà in vigore il 18 giugno.Ovviamente nessuno ci vieta di avviare i lavori prima dell'entrata in vigore della riforma.
Si potrebbe deliberare prima del 18 giugno i lavori di manutenzione straordinaria ed iniziare a raccogliere i soldi con il consueto metodo "ad avanzamento lavori".
Quindi: l'obbligo non scatta se la delibera è stata approvata precedentemente all'entrata in vigore della legge 220/2012.
Resta invece da stabilire se, dopo aver già votato i lavori straordinari ma non averli ancora completati prima del 18 giugno 2013, da quella data in poi diventi però obbligatorio, comunque, costituire il fondo.
Ma l'aver comunque deliberato le opere e aver quindi già iniziato a raccogliere i soldi con il classico metodo "ad avanzamento lavori" sembrerebbe escludere questo obbligo.
A nostro avviso la norma sulla costituzione del fondo non si applica, su tutti i lavori deliberati prima del 18 giugno, anche se iniziati dopo.
- Una norma non inderogabile.
L'art. 1135 non rientra tra le norme inderogabili, di conseguenza, il regolamento di condominio potrebbe in via teorica, anche autorizzare l'assemblea a deliberare innovazioni o lavori di manutenzione straordinaria senza che sia precostituito il fondo speciale. La norma, quindi, è derogabile da un regolamento purché approvato da tutti i condómini. - L'unanimità.
Altra ipotesi che si potrebbe verificare, prevalentemente negli edifici condominiali con poche unità immobiliare, è quello di deliberare i lavori all'unanimità con l'espressa volontà di non costituire il fondo per i lavori straordinari.In tal caso, ovviamente, non si avrebbe neanche il rischio della impugnazione visto che tutta la compagine condominiale è coesa e quindi si potrebbe ripiegare sul metodo classico del S.A.L. (stato avanzamento lavori).
Il momento della costituzione.
Leggendo la norma non è chiaro quale sia in concreto il momento in cui l'adempimento venga richiesto. In realtà non è specificato che il fondo debba essere costituito necessariamente prima dello svolgimento dei lavori.
La legge, in sostanza, non vieta affatto che il fondo venga alimentato con le forme che il condominio ritenga più opportune, ma solo che esista e che l'importo, che lo alimenta, sia pari a quello dei lavori.
Il fatto che nel fondo affluiscano le somme che i condomini versano in coerenza con il piano di pagamento programmato con la ditta esecutrice, in base ai tempi di esecuzione dei lavori, è del tutto lecita ed in linea con la previsione normativa.
Ulteriore interpretazione potrebbe essere se, quando si parla di "costituire" il fondo, s'intende la sua sola creazione oppure se l'amministratore, prima di sottoscrivere il contratto di appalto, deve essere preventivamente in possesso di tutta la provvista necessaria.
Si ritiene, più plausibile, la prima ipotesi: creazione con conseguente obbligo alla richiesta dei pagamenti.
In questo modo l'amministratore potrà in qualunque momento fornire, al condomino che ne faccia richiesta, l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali (articolo 1130, comma 1, n. 9, del Codice civile) e comunicare ai creditori l'elenco dei condomini morosi (articolo 63, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile). La lettura contraria porterebbe inevitabilmente alla paralisi.
Quali maggioranze sono necessarie?
Un problema di incidentale importanza, che andrà affrontato, è quella di determinare le maggioranze necessarie per la costituzione del fondo medesimo. La legge nulla dispone in argomento. Si dovrebbe propendere per le stesse maggioranze previste per il tipo di opera che si andrà ad eseguire. Per esempio: se bisogna effettuare una innovazione allora si richiederà la stessa maggioranza.
Forse, le alternative prospettate, potrebbero semplificare l'avvio di un nuovo contratto di appalto, valutato anche i tempi stretti previsti dal Dl 63/2013 per poter usufruire delle detrazioni fiscali.
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