Ogni condomino, ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c., “ può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
Si tratta del così detto diritto d’uso dei beni comuni.
La giurisprudenza ha chiarito che “ il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine" (così, su tutte, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
Il secondo comma chiude l’articolo 1102 c.c. precisando che “ il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso” In sostanza è necessario che gli atti posti in essere postulino un comportamento da proprietario per far si che il bene comune possa essere usucapito.
Che cos’è l’usucapione?
“ Esso si definisce come lo strumento giuridico in virtù del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo e, talora, di altri requisiti, si produce l’acquisto della proprietà o di altri diritti reali di godimento” (Minussi, Proprietà Possesso Diritti reali, Ed. giuridiche Simone, 2009).
In ogni caso anche il godimento esclusivo di un bene in condominio non è sufficiente a far iniziare il decorso del tempo per l’acquisto del bene per usucapione.
Sul punto è chiara la giurisprudenza nell’affermare che “ in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem", e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando, per converso, necessario, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene” (Cass. 15 giugno 2001 n. 8152).
Si tratta della classica precisazione che porta a dover valutare il comportamento caso per caso.
Mettere un lucchetto ad un ripostiglio comune, ad esempio, indica sicuramente la volontà del condomino di possederlo come se si trattasse di una cosa di proprietà esclusiva. Usarlo, anche nella sua interezza, senza questo accorgimento, non per forza.
