Quando un rendiconto condominiale può dirsi errato?
Quando il medesimo documento può essere considerato falsato?
Quali sono le differenze delle conseguenze tra errore o falso contenuto in un rendiconto condominiale.
Prima di ogni cosa è utile rammentare che il rendiconto è quel documento contabile composito che l'amministratore – al termine di ogni anni di gestione – è tenuto a redigere e presentare all'assemblea per la sua approvazione.
È utile rammentare che l'assemblea per la discussione in merito al predetto atto dev'essere convocata entro centottanta giorni dalla data di chiusura della gestione di riferimento.
L'art. 1130-bis c.c. specifica che il rendiconto si deve comporre:
a) di un registro di contabilità;
b) di un riepilogo finanziario;
c) di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il primo periodo dell'articolo in esame recita: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica”.
Chiarezza e semplicità, quindi, possono essere considerati due criteri cardine cui deve ispirarsi la redazione del rendiconto condominiale.
Il rendiconto è errato quando il suo redattore (l'amministratore) ha sbagliato nella sua predisposizione. L'errore può essere di calcolo, ad esempio, la somma complessiva si discosta dalle singole voci riguardanti una spesa o un gruppo di spese e, oppure nella ripartizione delle somme, quando è applicato un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dalla legge o dal regolamento.
L'errore può essere anche omissivo, ossia sostanziarsi nella omessa indicazione di un costo sostenuto durante l'anno.
Nei casi di errori commissivi, cioè immediatamente evincibili dal documento, alla sua approvazione può seguire una richiesta d'invalidazione della delibera approvativa. Il vizio da cui il deliberato è affetto varia a seconda del tipo di errore.
Rendiconto non veritiero, va annullata la delibera.
L'applicazione di un criterio errato comporta l'annullabilità della delibera (cfr. Cass. n. 6714/2010), mentre la duplicazione di voci di spesa comporta nullità del deliberato per lesione del diritto dei singoli in relazione alle parti comuni dell'edificio (nella specie alla misura della contribuzione per la loro gestione).
Del pari le omissioni possono portare alla invalidazione del rendiconto: la valutazione del vizio anche in questa ipotesi va eseguita caso per caso.
Ad ogni buon conto, l'amministratore può sempre rimediare all'errore ad esempio convocando una successiva assemblea per la sostituzione del precedente rendiconto approvato. Restano ferme, in tali ipotesi, le conseguenze economiche degli eventuali giudizi d'impugnazione eventualmente instauratisi, ossia la così detta soccombenza virtuale.
È evidente che rispetto all'omissione la situazione divenga più delicata, potendo la stessa essere preordinata dalla volontaria falsificazione della situazione contabile/patrimoniale.
Più grave l'ipotesi di rendiconto falsato, ossia di documento contenente voci di spesa non esistenti o più in generale una rappresentazione non veritiera della situazione contabile o patrimoniale finalizzata alla sottrazione di somme o comunque alla realizzazione di un illecito profitto da parte dell'amministratore.
In simili circostanze, ove sia possibile dimostrare tali elementi, l'amministratore andrebbe sicuramente incontro a responsabilità di carattere penale.
Impugnazione delibera approvazione rendiconto, a chi rivolgersi?
