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Infiltrazioni d'acqua per difetto di costruzione, si al risarcimento dei danni
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Infiltrazioni d'acqua per difetto di costruzione, si al risarcimento dei danni

Gravi difetti. Il termine decorre dal giorno in cui il committente raggiunge una piena e sufficiente conoscenza delle anomalie della costruzione.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

La garanzia di buona esecuzione dell'opera ex art. 1669 c.c. deve essere esercitata entro il termine di un anno che decorre dal giorno in cui il committente ha raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti di costruzione.

Questo il principio di diritto ribadito dal Tribunale di Genova che, con la sentenza n. 537 del 13 febbraio 2014, ha accolto la domanda risarcitoria, in quanto tempestivamente presentata dalla proprietaria entro un anno dalla effettiva conoscenza dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera.

Il caso. La proprietaria dell'immobile citava in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni presenti nell'immobile e riconducibili a difetto di costruzione.

Si costituiva la società venditrice, la quale eccepiva che l'attrice, che aveva acquistato l'immobile nel 2005, aveva denunciato le infiltrazioni in questione solo nel 2011.

A dire della convenuta, peraltro, tali vizi di edificazione erano già stati riscontrati durante un precedente accertamento tecnico preventivo promosso dai alcuni proprietari di altre unità immobiliari adiacenti e, quindi, erano già conosciuti dall'attrice molto prima della denuncia.

Chiedeva, dunque, il rigetto della domanda, in quanto promossa oltre il termine annuale previsto dall'art. 1669 c.c.

=> La garanzia di buona esecuzione dell'opera. L'art. 1169 c.c. (rovina e difetti di cose immobili) configura una forma speciale di responsabilità extracontrattuale disponendo che, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

La garanzia, che per consolidata giurisprudenza è esercitabile anche nei confronti del costruttore-venditore, deve essere promossa entro il termine perentorio di un anno dalla denuncia del vizio.

Oggetto della garanzia. I gravi difetti dell'opera di cui all'art. 1669 c.c.ricorrono anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore.

Pertanto, la Cassazione si è spinta fino a considerare rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione e da inidonea realizzazione degli infissi(Cass. civ. 11/06/2013, n. 14650).

I tempi di esercizio della garanzia. La sentenza in commento si sofferma sulla esatta individuazione del termine entro cui va azionata la garanzia in esame. Il diritto del committente ad ottenere il risarcimento dei danni si prescrive in un anno dalla denuncia; quest'ultima deve essere promossa entro un anno dalla scoperta del vizio, a pena di decadenza.

È necessaria la conoscenza oggettiva del vizio. Il Tribunale di Genova ricorda che, poiché la denuncia dei vizi o del pericolo di rovina dell'opera costituisce un presupposto dell'azione, il soggetto interessato ha “l'onere di fornire la prova di avere operato la denunzia entro l'anno dalla scoperta”.

Detto termine “decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti” (tra le altre, Cass. civ. 23 gennaio 2008, n. 1463).

Nel caso di specie è stato accertato che l'attrice ha raggiunto la piena conoscenza delle cause delle infiltrazioni solo nel novembre 2011; e poiché la citazione è intervenuta nel febbraio 2012, l'azione deve ritenersi esercitata tempestivamente.

Per il Tribunale, in particolare, il precedente accertamento tecnico, cui faceva riferimento la convenuta,risulta ininfluente, poiché la proprietaria non ha promosso, né ha preso parte a quel procedimento. Accolta dunque la domanda risarcitoria dei danni causati dalle infiltrazioni denunciate, che il giudice ha liquidato in circa 6 mila euro.

=> Carente coibentazione dell'edificio: il costruttore paga per i danni causati da umidità e muffa.

Le conseguenze per il costruttore che tiene nascosti i difetti dell'abitazione.

Scarica Tribunale di Genova, n. 537 del 13 febbraio 2014

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