Nel condominio in cui vivo succede pressappoco una cosa del genere: ad ogni assemblea ordinaria di approvazione del rendiconto l'amministratore fa rilasciare delle deleghe ad un suo parente.
Questo avendo con sé un bel po' di deleghe e millesimi, naturalmente, vota a favore dell'approvazione del preventivo e del consuntivo, come altri condòmini e così non c'è mai una vera discussione sulle spese.
Che cosa posso fare? È normale che il parente dell'amministratore sia presente in assemblea? Non è condomino! Non si può parlare di conflitto d'interessi?
Deleghe, divieto d'incetta di deleghe, deleghe all'amministratore e conflitto d'interessi. Questi i concetti fondamentali cui fare riferimento per rispondere al nostro lettore. Due le norme cui fare, principalmente riferimento: l'art. 67 disp. att. c.c. e l'art. 2373 c.c.
Partiamo dalla norma contenuta nelle disposizioni di attuazione. In primis va evidenziato che il quinto comma dell'articolo in esame vieta all'amministratore di assumere qualunque delega.
Si tratti dell'assemblea di condominio o del supercondominio, l'amministratore non può rappresentare i condòmini. Anche se si tratta di delega vincolata? In alcune circostanze (cfr. Trib. Cagliari n. 2592, sezione Civile, del 29-09-2014 Perchè il voto per delega deve essere espresso al momento della deliberazione) il vincolo di voto è stato considerato semplicemente una questione riguardante i rapporti tra delegante e delegato.
Come dire: anche la delega vincolata non potrebbe consentire all'amministratore di partecipare per conto del condomino.
V'è poi un secondo divieto che non riguarda solamente la persona del delegato, ma il numero di deleghe Delega assemblea condominiale, cosa c'è da sapere per non commettere errori che questi può raccogliere.
Il secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. ricorda, infatti, che "se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale".
La verifica dell'osservanza di questa norma spetta al presidente (La delibera è nulla se manca la firma del presidente e del segretario) dell'assemblea al momento dei controlli sulla regolare costituzione.
In questo contesto, se il regolamento condominiale non vieta la presenza di estranei, dunque, chiunque, ad eccezione dell'amministratore, può rappresentare un condomino in assemblea. Anche un parente dell'amministratore? Si. Ed il conflitto d'interessi? Molto, ma molto difficile giungere a provarlo.
L'art. 2373 c.c. - dettato in materia di società ma pacificamente applicabile anche al condominio negli edifici - recita:
La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno.
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, "in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio" (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).
Spetta al condomino che se ne lamenta provare il conflitto d'interessi Chiedere l'annullamento della deliberazione per conflitto d'interessi. Davanti, ad esempio, ad una delega al parente dell'amministratore, vincolata all'approvazione del preventivo e del rendiconto, come si può dimostrare la sussistenza di un conflitto? È utile ricordare che quanto è stata chiamata ad esprimersi sul concetto di prova del conflitto d'interesse, la Cassazione ha specificato che deve ricorrere una sicura divergenza, fondato su fatti certi, tra ragioni del singolo e interesse del condominio (Cass. 28 maggio 2014 n. 12018).
Come dire: le deleghe al parente dell'amministratore e quindi un po' di voti favorevoli non bastano di per sé a mettere in dubbio la validità dell'operato del delegato amico e del mandatario della compagine.
