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Cortile condominiale
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Cortile condominiale

Il Cortile condominiale e il suo regime giuridico

 

Cortile condominiale

La mera confinazione di un edificio con il cortile non è sufficiente a far operare in favore del proprietario dell'edificio la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., la quale, secondo la giurisprudenza di questa S.C., trova applicazione solo ove il cortile sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano (sent. 2 agosto 2010 n. 17993; 30 luglio 2004 n. 14559) e nella specie le ricorrenti non deducono neppure che il cortile sarebbe destinato a tali funzioni (anche) rispetto all'altro immobile di cui sono comproprietarie. Cass. 21 novembre 2014 n. 24861

Il cavedio (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) - cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune - essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117 c.c., n. 1, tra i beni comuni, salvo titolo contrario (Cass., Sez. 2, 7 aprile 2000, n. 4350). Cass. 1 agosto 2014 n. 17556

Nel caso di contenzioso in merito alla proprietà condominiale (o meno) del cortile è necessario integrare il contraddittorio chiamando in causa tutti i condòmini. Cass. 9 maggio 2013 n. 10996

Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ., ivi compreso il cortile, occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Cass. 27 maggio 2011 n. 11812

La presunzione legale di comunione di taluni beni, stabilita dall'art. 1117 cod. civ., è senz'altro applicabile anche nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano. Cass. 2 agosto 2010 n. 17993

=> Ecco cosa è il cavedio o pozzo luce

Tra le destinazioni accessorie di un cortile comune, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra anche quella di consentire ai comproprietari l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi (Cass. 11-2-1977 n. 621), e quindi di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici, poiché tale uso non può ritenersi condizionato tra l'altro dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata in passato (Cass. 16-3-2006 n. 5848). Cass. 9 giugno 2010 n. 13879

Tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività - anche diverse rispetto a quelle compiute in passato - che non siano vietate dal regolamento condominiale, poiché tale uso non può ritenersi condizionato ne dalla natura dell'attività legittimamente svolta né dall'eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato. Cass. 16 marzo 2006 n. 5848 in senso conf. Cass. 9 ottobre 2009 n. 21256

L'uso particolare che il comproprietario possa fare del cortile comune, interrando nel sottosuolo di esso una centrale termica del proprio impianto di riscaldamento non può considerarsi estraneo alla destinazione normale dell'area, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri comproprietari, nè1 escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile medesimo un analogo uso particolare (cfr.: cass. civ,, sez. 2^, sent. 20 agosto 2002, n. 12262; cass. civ., sez. 2^, sent. 17 maggio 1997, n. 4394). Cass. 26 febbraio 2007 n. 4386

Il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione. Cass. 9 giugno 2000 n. 7889

Il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza (vedi la sentenza di questa Corte, sez. II, 4 marzo 1983 n. 1637). Cass. 5 gennaio 2000 n. 42

=> I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento

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