Conguaglio, nozione generale e adattamento all'ambito condominiale
Il conguaglio, recita la relativa voce del Vocabolario on-line Treccani è una operazione di pareggiamento; In particolare, si legge sul sito dell'istituto, il conguaglio «in contabilità e nel linguaggio economico-finanziario, procedimento che tende a livellare situazioni sperequate o ad adeguare, in sede definitiva, un pagamento a un determinato criterio».
Il conguaglio delle spese condominiali che si apprende con l'approvazione del rendiconto condominiale riferito all'anno di gestione appena trascorso, dunque, altro non è che la differenza a favore del condominio o del condòmino rispetto alle somme versate sulla base del preventivo.
Tizio ha versato un quota mensile di € 50,00, per un totale annuale di € 600,00, ma le spese a lui riferibili, per far sì che entrate e uscite coincidano è pari ad € 620,00. Tizio dovrà versare € 20,00.
Caio ha versato un quota mensile di € 40,00, per un totale annuale di € 480,00, ma le spese a lui riferibili, per far sì che entrate e uscite coincidano è pari ad € 450,00. Tizio avrà diritto a vedersi riconosciuti € 30,00.
Conguaglio in condominio e contratto di locazione, il caso del credito del condominio
Se un appartamento ovvero più in generale un'unità immobiliare è data in locazione, il conguaglio è dovuto dal proprietario o dal conduttore? E l'eventuale restituzione?
Partiamo dal quesito di un nostro lettore: «Qualche giorno fa mi ha chiamato il proprietario della casa in cui vivo e mi ha detto che devo pagare il conguaglio di fine anno del condominio.
La cifra è davvero consistente, anche perché non è che durante l'anno non paghi nulla, e mi pare strano che si siano accumulate tutte queste somme: non sono moroso!
Che cosa posso fare per capirne di più?»
Rispetto al conguaglio condominiale ed alla ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino, comprendere chi debba pagare che cosa non è operazione differente da quella che si fa nel corso dell'anno e gli strumenti per la verifica sono i medesimi.
Torniamo all'esempio di Tizio: egli ha pagato € 50,00 mensili di spese condominiali. Al termine dell'anno l'amministratore, provvedendo a preparare il rendiconto di gestione, verifica se rispetto all'intero esercizio la somma versata da Tizio (€ 600,00 in un anno) debba essere considerata:
a) sufficiente a quanto da lui dovuto per la gestione del condominio;
b) insufficiente e quindi necessiti d'integrazione;
c) eccessiva e quindi debba essere restituita.
Come sappiamo la somma versata da Tizio s'è rivelata insufficiente. Ipotizzando che l'appartamento sia concesso in locazione, di quei 50 euro una parte dovrà essere pagata dal conduttore.
Quale parte di questa spesa e carico di questo soggetto?
Come ci ricorda l'art. 9 della legge n. 392/78, il conduttore paga il 90% delle spese per il servizio di portierato e poi quelle necessarie per il servizio di pulizia delle parti comuni, per il funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, per l'erogazione dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, nonché i costi riguardanti allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e di in generale quelle concernenti l'erogazione di servizi comuni.
In buona sostanza l'amministratore, se richiestogli dal proprietario ovvero quest'ultimo sulla base delle prescrizioni di legge o di quelle complementari contrattuali devono scorporare dalla quota condominiale il costo a carico del conduttore.
Si badi: il pagamento verso il condominio deve essere sempre effettuato dal proprietario. In termini strettamente legali, infatti, il pagamento del conduttore si manifesta come un adempimento parziale delegato che, in ragione della parzialità, può sempre essere rifiutato dal creditore/condominio. Resta fermo il principio della diretta ed unica responsabilità del proprietario per i debiti del conduttore inerenti alle quote condominiali di sua spettanza.
L'inquilino può pagare direttamente all'amministratore di condominio?
Il pagamento, dice la legge deve avvenire entro due mesi dalla richiesta, pena la possibilità di azione per la risoluzione del contratto se l'ammontare dei debiti condominiali supera due mensilità di canone. Il conduttore in quel lasso di tempo può chiedere delucidazioni e riscontri documentali delle somme richiestegli, eventualmente contestandone il fondamento (cfr. art. 9 legge n. 392/78).
Il procedimento appena descritto vale anche in relazione al conguaglio. Se, come si suole dire, alla fine dell'anno si tirano le somme, in quel tirare le somme c'è anche la possibilità d'individuare con chiarezza quanto dovuto dal proprietario e quanto è addebitabile al conduttore.
All'eventuale pagamento del conguaglio corrisponde la chiusura dei rapporti economici rispetto allo specifico anno di gestione cui esso si riferisce.
Riepilogo: Tizio ha il rapporto diretto col condominio e quindi starà a lui versare il conguaglio, salvo richiesta della quota parte al conduttore, quota parte calcolata sulla base dei medesimi criteri previsti per il calcolo delle spese condominiali del conduttore. Se il condominio vi consente, allora la quota parte del conduttore potrà essere da questi direttamente versata presso il condominio, ferma restando la responsabilità diretta del proprietario per il caso di morosità del conduttore.
Conguaglio in condominio e contratto di locazione, il caso del debito del condominio
Torniamo sull'esempio di Caio, condòmino creditore della somma di € 30,00, in ragione del maggior corrisposto sulla base del preventivo.
Come per il debito, la titolarità del credito verso il condominio è sempre e solo del proprietario, sicché la restituzione andrà fatta in suo favore, salvo diversi accordi connessi al versamento diretto della quota parte del conduttore direttamente presso l'amministratore.
Inquilino moroso e spese condominiali, problematiche e rimedi
